Übereignung nach § 929 S. 1 BGB

Bei der Einigung handelt es sich um einen Verfügungsvertrag, der sich aus zwei auf die Eigentumsübertragung gerichteten Willenserklärungen zusammensetzt. Ob eine Willenserklärung diese Zielrichtung aufweist, ist durch Auslegung zu ermitteln. Da die auf dingliche Einigung gerichtete Willenserklärung empfangsbedürftig ist, richtet sich die Auslegung am objektiven Empfängerhorizont aus (§§ 133, 157 BGB).

Nach dem Publizitätsgrundsatz muss die Bestellung und Übertragung dinglicher Rechte nach außen sichtbar werden. Während bei beweglichen Sachen der Besitz als Publizitätsmittel dient, übernimmt bei Grundstücken die Eintragung im Grundbuch diese Funktion. Aus diesem Grund ordnet § 929 S. 1 BGB die Übergabe der Sache an, denn erst der Besitzwechsel macht den Eigentumsübergang nach außen erkennbar.

Ein Erwerb unmittelbaren Besitzes durch den Erwerber selbst (§ 854 BGB) ist möglich, jedoch nicht zwingend. Ausreichend ist auch, wenn eine Geheißperson oder ein Besitzmittler (§ 868 BGB) den unmittelbaren Besitz erlangt.

Hintergrund dieses Prüfungspunktes ist die nach h.M. bis zur Übergabe bestehende freie Widerrufbarkeit der Einigung. Solange keine Anhaltspunkte für einen Widerruf bestehen, kann die Erörterung an dieser Stelle knapp gehalten werden.

Verfügungsbefugnis muss bei demjenigen, der die dingliche Einigung erklärt, im Zeitpunkt der Übergabe vorliegen („Berechtigung“). Als verfügungsbefugt gilt regelmäßig der Eigentümer, daneben aber auch derjenige Veräußerer, der vom Eigentümer entsprechend ermächtigt wurde (§ 185 BGB). Ausnahmsweise kann es selbst dem Eigentümer an der Verfügungsbefugnis fehlen, etwa im Falle der Insolvenz nach § 80 Abs. 1 InsO.