Landesverordnung über die Bestimmung von Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt nach § 201a des Baugesetzbuchs Vom 15. September 2023

AnlageBegründungA. AllgemeinesI. Wesentlicher Inhalt des Verordnungsentwurfs1. Anlass und RechtsgrundlageDas am 23. Juni 2021 in Kraft getretene Baulandmobilisierungsgesetz vom 14. Juni 2021 (BGBl. I S. 1802) hatte eine Reihe von Neuregelungen für das Baugesetzbuch und die Baunutzungsverordnung zur Folge.Eingeführt wurde unter anderem mit der Aufnahme von § 201a des Baugesetzbuchs (BauGB) eine Verordnungsermächtigung der Länder zur Bestimmung von Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt. Ein Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt vor, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen in einer Gemeinde oder einem Teil der Gemeinde zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist.Spätestens mit Ablauf des 31. Dezember 2026 muss die Rechtsverordnung außer Kraft treten. Sie muss begründet werden. Aus der Begründung muss sich ergeben, aufgrund welcher Tatsachen ein Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt im Einzelfall vorliegt. Die betroffenen Gemeinden und die auf Landesebene bestehenden kommunalen Spitzenverbände sollen vor dem Erlass der Rechtsverordnung beteiligt werden.Die Rechtsverordnung gilt für die Anwendung der neu geschaffenen Regelungen in § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3, § 31 Abs. 3 und § 175 Abs. 2 Satz 2 in Verbindung mit § 176 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 BauGB.Gemäß § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 BauGB kann die Gemeinde im Geltungsbereich eines Bebauungsplans an brachliegenden Grundstücken oder für im Zusammenhang bebaute Ortsteile (§ 34 BauGB) an unbebauten oder brachliegenden Grundstücken durch Satzung ihr Vorkaufsrecht begründen, wenn diese vorwiegend mit Wohngebäuden bebaut werden können und es sich um ein nach § 201a BauGB bestimmtes Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt handelt.§ 31 Abs. 3 BauGB regelt, dass in einem Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt, das nach § 201a BauGB bestimmt ist, mit Zustimmung der Gemeinde im Einzelfall von den Festsetzungen des Bebauungsplans zugunsten des Wohnungsbaus befreit werden kann, wenn die Befreiung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist. Von der Möglichkeit der Befreiung kann nur bis zum Ende der Geltungsdauer der Rechtsverordnung nach § 201a BauGB Gebrauch gemacht werden.Durch § 175 Abs. 2 Satz 2 in Verbindung mit § 176 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 BauGB werden schließlich die Möglichkeiten der Gemeinde, ein Baugebot zu erlassen, erweitert. Danach kann die Gemeinde im Geltungsbereich eines Bebauungsplans den Eigentümer durch Bescheid verpflichten, innerhalb einer zu bestimmenden angemessenen Frist sein Grundstück mit einer oder mehreren Wohneinheiten zu bebauen, wenn in dem Bebauungsplan Wohnnutzungen zugelassen sind und wenn es sich um ein nach § 201a BauGB bestimmtes Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt handelt. Dabei kann die Gemeinde auch ein den Festsetzungen des Bebauungsplans entsprechendes Maß der Nutzung anordnen.Die Landesverordnung über die Bestimmung von Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt nach § 201a des Baugesetzbuchs vom 8. Juni 2022 (GVBl. S. 224, BS 213-7) ist am 2. Juli 2022 in Kraft getreten. Bereits im Vorfeld hatte die Landesregierung als Reaktion auf die Stellungnahmen der Kommunen eine sofortige Evaluierung der dort bestimmten Gebietskulisse zugesagt. Die Instrumente, die den Kommunen durch eine Verordnung nach § 201a Satz 1 BauGB zur Verfügung gestellt werden, haben im Gegensatz zu den Rechtsfolgen einer Verordnung nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch auch einen vorbeugenden Charakter. Da sie zudem in deutlich geringerem Ausmaß als die Instrumente nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch in die Eigentumsrechte und die Vertragsfreiheit eingreifen, verfestigte sich die Auffassung, dass ein breiterer Einsatz der Instrumente nach dem Baugesetzbuch vertretbar ist. Daher soll der Begriff „angespannter Wohnungsmarkt“ im Sinne einer Landesverordnung nach § 201a BauGB nunmehr weiter gefasst werden.2. Verfahren2.1 Erstellung des Gutachtens zur Evaluierung der GebietskulisseWie für die Ursprungsverordnung beauftragte das Ministerium der Finanzen die empirica AG, Berlin, mit der Erstellung eines weiteren Fachgutachtens. So soll eine gesicherte Datenbasis auf wissenschaftlicher Grundlage zur Ermittlung angespannter Wohnungsmärkte in Rheinland-Pfalz geschaffen werden. Dieses Gutachten wurde dem Ministerium der Finanzen am 6. Dezember 2022 übermittelt. Im Gegensatz zu dem Gutachten, das der Ursprungsverordnung zugrunde liegt, wurden hier die Kriterien Mietbelastungsquote und Leerstandsquote deutlich erweitert, um der Situation der angespannten Wohnungsmärkte im Sinne von § 201a BauGB gerecht zu werden (im Einzelnen siehe unten).2.2 Voraussetzungen2.2.1 AllgemeinesGebiete mit angespannten Wohnungsmärkten liegen gemäß § 201a BauGB vor, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen in einer Gemeinde oder einem Teil der Gemeinde zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Dies kann gemäß § 201a Satz 4 BauGB insbesondere dann der Fall sein, wenn1. die Mieten deutlich stärker steigen als im bundesweiten Durchschnitt,2. die durchschnittliche Mietbelastung der Haushalte den bundesweiten Durchschnitt deutlich übersteigt,3. die Wohnbevölkerung wächst, ohne dass durch Neubautätigkeit insoweit erforderlicher Wohnraum geschaffen wird, oder4. geringer Leerstand bei großer Nachfrage besteht.Im Gesetzestext greift der Gesetzgeber auf den Begriff des „angespannten Wohnungsmarkts“ zurück, den er bereits im Kontext der Mietpreisbremse und Kappungsgrenze nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch verwendet hat. Er überlässt es also im Wesentlichen dem Verordnungsgeber, mit welchen Indikatoren ein angespannter Wohnungsmarkt begründet wird. Die in § 201a Satz 4 BauGB aufgeführten Indikatoren sind weder verpflichtend noch abschließend.Die Landesregierung hat in der Begründung zur ursprünglichen Landesverordnung bereits festgestellt und ausgeführt, dass ein stärkerer Anstieg der Mieten als im Bundesgebiet (§ 201a Satz 4 Nr. 1 BauGB) und Bevölkerungswachstum ohne ausreichenden Neubau (§ 201a Satz 4 Nr. 3 BauGB) nicht geeignet sind, einen angespannten Wohnungsmarkt zu belegen. Das gleichzeitige Vorliegen einer überdurchschnittlichen Mietbelastung (§ 201a Satz 4 Nr. 2 BauGB) und eines geringen Leerstands bei großer Nachfrage (§ 201a Satz 4 Nr. 4 BauGB) wurden hingegen als geeignete Kriterien angesehen. Die statistischen Grenzwerte, die bei der Ermittlung der angespannten Wohnungsmärkte nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch zur Anwendung kamen, wurden auch hier zugrunde gelegt.2.2.2 Neue Methodik zur Identifizierung angespannter WohnungsmärkteDie vorbeugenden Instrumente nach dem Baugesetzbuch sollen nunmehr in einer weiter gefassten Gebietskulisse eingesetzt werden als die Instrumente nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch. Zusätzlich zu den bereits im Sinne des Bürgerlichen Gesetzbuchs als angespannt identifizierten Wohnungsmärkten sollen daher die Instrumente nach dem Baugesetzbuch auch in den Gebieten eingesetzt werden, in denen der Wohnungsmarkt zwar schon angespannt ist, aber noch nicht in dem Ausmaß, dass die stärker eingreifenden Instrumente des Bürgerlichen Gesetzbuchs gerechtfertigt wären. Diesem Gedanken folgend wurde eine neue Methodik mit einer breiteren Gebietskulisse entworfen, damit der Einsatz der Instrumente nach dem Baugesetzbuch eine weitere Anspannung in den betreffenden Gebieten abmildert.Diese Überlegungen führen zu einer Trichotomie der Landkreise und kreisfreien Städte:1. angespannte Wohnungsmärkte nach bisheriger Methodik,2. angespannte Wohnungsmärkte nach neuer Methodik,3. entspannte Wohnungsmärkte, die auch in der (nahen) Zukunft nicht angespannt sein können.Wohnungsmärkte können grundsätzlich nur angespannt sein, wenn die Mietbelastung überdurchschnittlich und der Leerstand zu niedrig ist, um die Funktionsfähigkeit des Wohnungsmarktes zu gewährleisten (Fluktuationsreserve). Weitere in § 201a BauGB genannte Wohnungsmarktindikatoren wie die Miethöhe, der Mietanstieg oder das Neubauvolumen sind für sich genommen nicht hinreichend zur Identifizierung angespannter Wohnungsmärkte, da ihnen der Referenzmaßstab fehlt. So ist ein Anstieg der Mieten von unterdurchschnittlichem Niveau aus ebenso unproblematisch wie unzureichender Neubau, wenn gleichzeitig noch hinreichend Wohnungen leer stehen. Daraus folgt nicht, dass die Miethöhe oder der Neubau irrelevant sind, sondern dass diese einfachen Indikatoren in Relation gesetzt werden müssen. Dies geschieht bei der Verwendung der Indikatoren Mietbelastung und Leerstand (Fortschreibung).Beide Indikatoren eignen sich auch dafür, den Anspannungsgrad zu bestimmen, das heißt um wieviel die Mietbelastung über dem deutschen Durchschnitt beziehungsweise die Leerstandsquote unterhalb der Fluktuationsreserve liegt. Sie sind daher auch geeignet, innerhalb der Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt Unterschiede aufzuzeigen.Die Erweiterung der Gebietskulisse für angespannte Wohnungsmärkte soll auch vor dem Hintergrund erfolgen, dass eine noch weitere Anspannung der Wohnungsmärkte zukünftig verhindert werden soll. Dazu ist es notwendig, mögliche zukünftige Verschärfungen des Anspannungsgrades zu berücksichtigen. Der betrachtete Zeithorizont entspricht dabei der maximal möglichen Geltungsdauer der Verordnung von fünf Jahren.2.2.2.1 Identifizierung angespannter Wohnungsmärkte nach bisheriger Methodik (Aktualisierung 2022)Es wurden die Mietbelastung und der Leerstand in Rheinland-Pfalz zum aktuellen Stand für die Jahre 2021 beziehungsweise 2020 auf Ebene der kreisfreien Städte und Landkreise betrachtet. Die bislang verwendeten Grenzwerte zur Identifizierung angespannter Wohnungsmärkte lauteten:1. als „deutlich überdurchschnittlich“ gilt eine Mietbelastung von 20 v. H. über dem bundesweiten Durchschnitt und2. eine Leerstandsquote von unter 4 v. H. gilt als „geringer“ Leerstand.2.2.2.1.1 Geringer Leerstand bei großer NachfrageAmtliche und flächendeckende Daten zum Wohnungsleerstand in Deutschland werden bei der Gebäude- und Wohnungszählung nur im Rahmen des Zensus erhoben. Die Daten des Zensus 2011 sind nunmehr über zehn Jahre alt und die Erhebungen zum Zensus 2022 sind noch nicht abgeschlossen beziehungsweise die Ergebnisse werden voraussichtlich erst ab Ende 2023 vorliegen. Wie in den bisherigen Gutachten zur Identifizierung angespannter Wohnungsmärkte in Rheinland-Pfalz werden die Mehrfamilienhaus-Leerstandsquoten gemäß Zensus 2011 daher mit dem aktuellen CBRE-empirica-Leerstandsindex fortgeschrieben (derzeitiger Datenstand 2020). Von einem „geringen“ Leerstand wird weiterhin ab einer Leerstandsquote von unter 4 v. H. ausgegangen.Ergebnis: Im Jahr 2020 beträgt die mit dem CBRE-empirica-Leerstandsindex fortgeschriebene Leerstandsquote in acht kreisfreien Städten und sieben Landkreisen weniger als 4 v. H. Am niedrigsten ist sie in der Stadt Mainz mit weniger als 1 v. H. (Tabelle 1).2.2.2.1.2 Mietbelastung deutlich über bundesweitem DurchschnittFür die Mietbelastung auf Kreisebene werden in Rheinland-Pfalz zwei Indikatoren berechnet. Zum einen die Mietbelastung bezogen auf die verfügbaren Einkommen der Haushalte vor Ort und zum anderen die Mietbelastung bezogen auf die vor Ort gezahlten Arbeitnehmerentgelte. Tabelle 2 enthält die entsprechenden Daten für das Jahr 2021 (jeweils dargestellt als Index Deutschland=100).Datengrundlage zu den Einkommen sind die Kreisergebnisse der Volkswirtschaftlichen Gesamtrechnungen der Länder (VGRdL) für das Jahr 2020 (Arbeitnehmerentgelte) und für das Jahr 2019 (Haushaltseinkommen). Die Arbeitnehmerentgelte werden mittels des RLP-Landeswertes auf das Jahr 2021 fortgeschrieben. Die Haushaltseinkommen werden zunächst mit dem RLP-Landesergebnis zu den Haushaltseinkommen auf das Jahr 2020 fortgeschrieben. Die Fortschreibung bis 2021 erfolgt dann mit den RLP-Landesergebnissen zu den Arbeitnehmerentgelten, da die Einkommensdaten noch nicht vorliegen.Zur Berechnung der durchschnittlichen Mietbelastung im Jahr 2021 werden diese ins Verhältnis gesetzt zur durchschnittlichen Jahresmiete (nettokalt) für Bestandswohnungen und auf den bundesweiten Durchschnittswert normiert. Datengrundlage zu den Mieten sind die in der empirica-Preisdatenbank (Basis: VALUE Marktdaten) erfassten Wohnungsangebote aus dem Kalenderjahr 2021.Im Vergleich zur bisherigen Methodik wurde eine geringfügige Umstellung des Mietindikators vorgenommen. Um insbesondere in der Dynamikbetrachtung Verzerrungen durch veränderte Neubauanteile zu vermeiden, wird beim Mietniveau nunmehr nur auf das Bestandssegment (ohne Neubau) abgestellt.Ergebnis: In Rheinland-Pfalz ist im Jahr 2021 in drei kreisfreien Städten (Landau in der Pfalz, Neustadt an der Weinstraße und Speyer) und fünf Landkreisen die Mietbelastung der Arbeitnehmerentgelte „deutlich überdurchschnittlich“. Die Mietbelastung der verfügbaren Haushaltseinkommen ist hingegen in den Städten Mainz und Ludwigshafen am Rhein „deutlich überdurchschnittlich“ (Tabelle 2).2.2.2.1.3 Angespannte Wohnungsmärkte nach bisheriger MethodikZur Einschätzung der Anspannungssituation werden die Kriterien „überdurchschnittliche Mietbelastung“ und „geringer Leerstand“ gemeinsam herangezogen. Als nach bisheriger Methodik angespannt zu bewerten sind Wohnungsmärkte, wenn dort mindestens ein Indikator zur Mietbelastung über dem Grenzwert von 120 liegt und gleichzeitig der Leerstand geringer als 4 v. H. ist.Ergebnis: Nach bisheriger Methodik sind die Wohnungsmärkte in den kreisfreien Städten Mainz, Ludwigshafen am Rhein, Landau in der Pfalz und Speyer sowie im Rhein-Pfalz-Kreis und den Landkreisen Alzey-Worms, Bad Dürkheim und Trier-Saarburg angespannt (Tabelle 3).2.2.2.2 Neue Grenzwerte für angespannte Wohnungsmärkte im Sinne des Baugesetzbuchs2.2.2.2.1 Geringer Leerstand bei großer NachfrageDie zukünftige Veränderung des Leerstands in einer Region hängt von der Entwicklung der Zahl der Haushalte und der Zahl der Wohnungen ab. Zumindest kurzfristig ist diese für die Zahl der Wohnungen in einer Region zwar vergleichsweise gut vorhersagbar (anhand des Wohnungsbestands und der erteilten Baugenehmigungen). Anders ist dies jedoch bei den Bevölkerungs- und damit verbundenen Haushaltszahlen, deren Entwicklung in den letzten Jahren immer wieder von externen Schocks und Sondereffekten betroffen waren. Aktuelles Beispiel im Jahr 2022 ist die Flüchtlingszuwanderung infolge des Ukraine-Krieges, welche zeigt, dass belastbare Prognosen schwer möglich sind. Vor diesem Hintergrund wird an dieser Stelle von einer Leerstandsprognose Abstand genommen.Aus der Vergangenheit lassen sich jedoch Schlüsse ziehen, in welchem Ausmaß Veränderungen des Wohnungsleerstands im Bereich des Möglichen sind. So hat in den Jahren 2015 bis 2020 der MFH-Leerstand in den meisten Landkreisen und kreisfreien Städten in Deutschland abgenommen (Abbildung 1). In diesen Zeitraum fällt überwiegend die hohe Zuwanderung nach Deutschland im Zuge der Flüchtlingszuwanderung 2015/2016. In 90 v. H. der Landkreise und kreisfreien Städte betrug die Veränderung des Leerstands zwischen +2,5 und -1,2 Prozentpunkten. In nur 5 v. H. der Kreise gab es also innerhalb von 5 Jahren eine Leerstandsabnahme von mehr als -1,2 Prozentpunkten. Solche Extremfälle, wie z. B. die Stadt Leipzig mit über -3 Prozentpunkten in fünf Jahren, werden nicht berücksichtigt, da sie nur unter extremen Bedingungen vorkommen können.2.2.2.2.2 Mietbelastung deutlich über bundesweitem DurchschnittBei einer Prognose der Mietbelastung würden sehr große Unsicherheiten sowohl bezüglich der Größe im Nenner (Höhe der zukünftigen Einkommen) als auch der Größe im Zähler (Höhe der zukünftigen Mieten) bestehen. Daher wird zur Beurteilung, welche maximalen Entwicklungen (ohne extreme Ausnahmefälle) kurz- beziehungsweise mittelfristig bei den beiden Mietbelastungsindikatoren realistisch sind, die tatsächliche Veränderung der letzten 5 Jahre auf Kreisebene in Deutschland herangezogen (Abbildung 2). In 90 v. H. der Landkreise und kreisfreien Städte liegt die Veränderung des Index der Mietbelastung in einer Spanne zwischen rund +10 und -10 Indexpunkten.In Landkreisen und kreisfreien Städten mit einer Mietbelastung von heute weniger als 110 Indexpunkten ist daher kurzbeziehungsweise mittelfristig nicht mit einer Mietbelastung zu rechnen, die zu einer besonders starken Gefährdung der Wohnraumversorgung führen könnte. Der Grenzwert für die beiden Mietbelastungsindikatoren zur Identifizierung angespannter Wohnungsmärkte im Sinne des Baugesetzbuchs wird also bei 110 Indexpunkten angesetzt.3. Neue Gebietskulisse für die BauGB-InstrumenteAls angespannte Wohnungsmärkte im Sinne des Baugesetzbuchs gelten Landkreise und kreisfreie Städte, in denen mindestens einer der Indikatoren zur Mietbelastung über 110 Indexpunkten liegt und gleichzeitig der Leerstand geringer als 5,2 v. H. ist.Mit Ausnahme der Stadt Frankenthal (Pfalz) und des Landkreises Mainz-Bingen erfüllt die gesamte südliche Rhein-Schiene in Rheinland-Pfalz die beiden Kriterien. Zudem sind die Stadt Trier und der Landkreis Trier-Saarburg sowie der Landkreis Ahrweiler Teil der Gebietskulisse (Tabelle 4).Die Festlegung einer Gebietskulisse auf Basis administrativer Grenzen birgt stets das Problem, dass nahe beieinanderliegende Orte nur deshalb unterschiedlich zugeordnet werden, weil zwischen ihnen eine Kreisgrenze verläuft. Für die Akteure des Wohnungsmarkts, allen voran die Wohnungsuchenden, spielen diese administrativen Grenzen hingegen keine Rolle. Sie suchen Wohnraum beiderseits der Kreisgrenze und weichen tendenziell in Richtung des weniger angespannten Wohnungsmarktes aus. Die Folge ist, dass sich dort die Nachfrage erhöht und der Wohnungsmarkt sich anspannt. Dies gilt sogar selbst dann, wenn die Suche erfolglos blieb, sie nicht in den Nachbarkreis umziehen und dadurch nicht zum statistisch messbaren Bevölkerungswachstum beitragen, da sie während der Suche Teil der Nachfrage waren. Im Ergebnis sind die Wohnungsmärkte in benachbarten Kreisen nicht unabhängig voneinander zu betrachten, vielmehr sind sie Teil eines Systems von Wohnungsmärkten, die miteinander verbunden sind. Messbarer Ausdruck dieser Interdependenzen ist der sogenannte Mietgradient, auch „Mietpreisgebirge“ genannt, der seinen Preisgipfel in der Regel im Zentrum einer Großstadt hat und dann nach außen hin abfällt. Dies gilt auch in Rheinland-Pfalz. Die Preisgipfel sind in Mainz, Trier, Koblenz, Kaiserslautern und Ludwigshafen/Speyer sowie Landau. Auf Rheinland-Pfalz strahlen zudem die Preisgipfel in Bonn, Mannheim und Karlsruhe aus.Bei der Interpretation der Indikatoren zur Identifizierung angespannter Wohnungsmärkte müssen daher auch stets die benachbarten Kreise berücksichtigt werden, insbesondere, wenn sie gleichgerichtete Mietpreisgradienten ausweisen, also zum gleichen „Mietpreisgebirge“ gehören.Relevant sind diese Überlegungen hier insbesondere für die Stadt Frankenthal (Pfalz) sowie den Landkreis Mainz-Bingen. In beiden Fällen erreichen die Mietbelastungsindikatoren zwar nicht den Schwellenwert von 110, aber der Landkreis Mainz-Bingen grenzt im Norden/Osten direkt an die Stadt Mainz (Mietbelastung Einwohner 125) und im Süden an das „Mietpreisgebirge“, dessen Gipfel die Städte Ludwigshafen/Mannheim (Mietbelastung Einkommen Ludwigshafen am Rhein 126) bilden. Hier ist aus diesen beiden Richtungen mit zusätzlichem Nachfragedruck zu rechnen, der die Wohnraumversorgung vor Ort gefährdet. Im Ergebnis wird im Gutachten empfohlen, den Landkreis Mainz-Bingen ebenfalls als angespannten Wohnungsmarkt im Sinne des Baugesetzbuchs zu werten. Entsprechendes gilt für die Stadt Frankenthal (Pfalz), die direkt an die Stadt Ludwigshafen am Rhein anschließt. In beiden Fällen ist zudem der Leerstandsindikator deutlich unterhalb des Schwellenwertes von 5,2 v. H.Die Stadt Koblenz weist zwar ähnliche Werte auf (Mietbelastung Einwohner 105, Leerstand 2,9 %). Aber die Stadt selbst bildet hier den Mietpreisgipfel, sodass nicht mit zusätzlichem Nachfragedruck aus der Umgebung zu rechnen ist. Vielmehr ist hier sogar mit einer Entlastung des Nachfragedrucks durch die benachbarten Landkreise Mayen-Koblenz und Rhein-Lahn-Kreis zu rechnen. Von einer Anspannung im Sinne des Baugesetzbuchs kann hier nicht ausgegangen werden, da die Indikatorwerte der Kernstadt selbst nicht ausreichend sind.Abbildung 3 enthält eine zusammenfassende kartografische Darstellung der im Ergebnis des vorliegenden Gutachtens empfohlenen Gebietskulisse gemäß § 201a BauGB in Rheinland-Pfalz zum Stand 2022.II. Finanzielle AuswirkungenDurch die Verordnung entstehen keine Kosten.III. Ergebnis der BeteiligungDie betroffenen Gemeinden und die kommunalen Spitzenverbände wurden beteiligt (§ 201a Satz 8 BauGB). Während die Gemeinden keine Anregungen oder Änderungsvorschläge vorbrachten, wurde seitens der kommunalen Spitzenverbände die Frage gestellt, ob die in der Kappungsgrenzenverordnung und der Mietpreisbegrenzungsverordnung bestimmten (engeren) Gebietskulissen nicht an die durch die vorliegende Landesverordnung erweiterte Gebietskulisse angepasst werden sollten, da alle drei Landesverordnungen für Gebiete mit einem angespannten Wohnungsmarkt gelten.Wegen des auch vorbeugenden Charakters der zur Verfügung zu stellenden Instrumente wurde die Gebietskulisse nach § 201a BauGB jedoch bewusst weiter gefasst als die der beiden anderen Verordnungen nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (s.o. 2.2.1 und 2.2.2).IV. FolgenabschätzungEs handelt sich nicht um ein Verordnungsvorhaben mit großer Wirkungsbreite oder erheblichen Auswirkungen, das eine Gesetzesfolgenabschätzung erforderlich machen würde.V. Gender-MainstreamingDas Prinzip des Gender-Mainstreaming ist beachtet worden. Die geplanten Neuregelungen haben keine unterschiedlichen Auswirkungen auf die Lebenssituation von Frauen und Männern. Maßnahmen, um tatsächliche geschlechtsspezifische Nachteile auszugleichen, sind nicht erforderlich.VI. Demografische EntwicklungDas Statistische Landesamt Rheinland-Pfalz geht in seiner Analyse über die Bevölkerungsentwicklung in Rheinland-Pfalz (Fünfte regionalisierte Bevölkerungsvorausberechnung 2019) bis zum Jahr 2022 von einer steigenden Bevölkerungszahl aus. Erst ab dem Jahr 2023 ist demnach zunächst mit einem sehr leichten Bevölkerungsrückgang zu rechnen.Allerdings sind die Bevölkerungsentwicklungen regional sehr unterschiedlich. Regionen mit einem Bevölkerungsrückgang stehen Regionen mit einem Bevölkerungswachstum gegenüber.Diese Verordnung trägt den unterschiedlichen regionalen Entwicklungen Rechnung. Denn in Regionen mit besonders großer Wohnungsnachfrage können mietpreisdämpfende Maßnahmen umgesetzt werden. In Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten verbessern sich insbesondere die Chancen einkommensschwächerer Haushalte, wie zum Beispiel für ältere Mieterinnen und Mieter, wenn ein Umzug ansteht, beispielsweise nach Auszug der Kinder, nach dem Tod der Lebenspartnerin oder des Lebenspartners oder aufgrund geänderter Wohnbedürfnisse, eine neue Wohnung im gewohnten Lebensumfeld zu finden.VII. MittelstandsverträglichkeitWesentliche Auswirkungen auf den Mittelstand sind nicht zu erwarten.B. Zu den einzelnen BestimmungenZu § 1§ 1 bestimmt die Landkreise Ahrweiler, Alzey-Worms, Bad Dürkheim, Bad Kreuznach, Germersheim, Mainz-Bingen, Rhein-Pfalz-Kreis, Südliche Weinstraße und Trier-Saarburg sowie die Städte Frankenthal (Pfalz), Landau in der Pfalz, Ludwigshafen am Rhein, Mainz, Neustadt an der Weinstraße, Speyer, Trier und Worms zu Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt.Die oben aufgezeigten Wohnungsmarktkriterien (Indikatoren) gelten jeweils für das ganze Gemeindegebiet der Landkreise und Städte. Aus den ermittelten Ergebnissen und obigen Ausführungen ergibt sich auch, dass die nur teilweise Ausweisung eines Gemeindegebiets als angespannter Wohnungsmarkt weder möglich und sachgerecht noch sinnvoll ist.Zu § 2Diese Bestimmung regelt das In- und Außerkrafttreten der Landesverordnung.Unter Beachtung des § 201a Satz 5 BauGB wird der zeitliche Ermächtigungsrahmen vollständig ausgeschöpft.C. Datengrundlage Tabelle 1: MFH-Leerstandsquote 2020 in Rheinland-Pfalz MFH-Leerstandsquote 2020 Zensus 2011 fortgeschrieben mit CBRE- empirica-Leerstandsindex Mainz (KS) 0,9% Landau in der Pfalz (KS) 1,6% Germersheim (LK) 2,0% Speyer (KS) 2,0% Ludwigshafen am Rhein (KS) 2,0% Rhein-Pfalz-Kreis (LK) 2,1% Mainz-Bingen (LK) 2,8% Trier (KS) 2,9% Frankenthal (Pfalz) (KS) 2,9% Koblenz (KS) 2,9% Worms (KS) 3,3% Alzey-Worms (LK) 3,4% Bad Kreuznach (LK) 3,8% Trier-Saarburg (LK) 3,9% Bad Dürkheim (LK) 3,97% Südliche Weinstraße (LK) 4,03% Neustadt a.d. Weinstraße (KS) 4,2% Mayen-Koblenz (LK) 4,4% Eifelkreis Bitburg-Prüm (LK) 4,4% Ahrweiler (LK) 4,5% Kaiserslautern (KS) 5,1% Neuwied (LK) 5,2% Westerwaldkreis (LK) 5,7% Bernkastel-Wittlich (LK) 6,0% Donnersbergkreis (LK) 6,2% Kaiserslautern (LK) 6,3% Vulkaneifel (LK) 6,4% Rhein-Lahn-Kreis (LK) 6,8% Rhein-Hunsrück-Kreis (LK) 7,4% Altenkirchen (Ww.) (LK) 7,9% Zweibrücken (KS) 9,1% Kusel (LK) 9,5% Birkenfeld (LK) 9,8% Cochem-Zell (LK) 10,1% Südwestpfalz (LK) 11,0% Pirmasens (KS) 14,6%Rote Markierung, wenn Wert unter 4 %. Quelle: Destatis (Zensus 2011), CBRE-empirica-Leerstandsindex, eigene Berechnungen empirica Tabelle 2: Verfügbares Einkommen, Arbeitnehmerentgelt und Mietbelastung in Rheinland-Pfalz und Deutschland 2021 Fortschreibung 2021 - Index Deutschland=100 Arbeitnehmerentgelt je Arbeitnehmer Verfügb. EK der privaten Haushalte je Einwohner Mietbelastung der... Arbeitnehmerentgelte je Arbeitnehmer Einkommen jeEinwohner Koblenz (KS) 104 94 95 105 Ahrweiler (LK) 83 103 120 96 Altenkirchen (Ww.) (LK) 84 97 94 81 Bad Kreuznach (LK) 87 97 110 99 Birkenfeld (LK) 83 95 87 76 Cochem-Zell (LK) 81 100 95 77 Mayen-Koblenz (LK) 88 98 104 93 Neuwied (LK) 89 102 101 89 Rhein-Hunsrück-Kreis (LK) 88 103 95 81 Rhein-Lahn-Kreis (LK) 90 97 90 84 Westerwaldkreis (LK) 84 106 106 83 Trier (KS) 93 93 111 111 Bernkastel-Wittlich (LK) 84 98 107 91 Eifelkreis Bitburg-Prüm (LK) 88 97 109 98 Vulkaneifel (LK) 84 96 94 82 Trier-Saarburg (LK) 76 103 138 101 Frankenthal (Pfalz) (KS) 106 95 93 104 Kaiserslautern (KS) 95 83 91 104 Landau in der Pfalz (KS) 88 95 128 118 Ludwigshafen am Rhein (KS) 132 85 81 126 Mainz (KS) 108 97 113 125 Neustadt a.d. Weinstraße (KS) 84 112 126 94 Pirmasens (KS) 87 86 75 75 Speyer (KS) 98 107 126 115 Worms (KS) 90 91 111 110 Zweibrücken (KS) 92 90 87 89 Alzey-Worms (LK) 81 100 136 109 Bad Dürkheim (LK) 77 115 138 92 Donnersbergkreis (LK) 88 96 100 92 Germersheim (LK) 104 101 107 111 Kaiserslautern (LK) 78 94 129 106 Kusel (LK) 78 92 98 83 Südliche Weinstraße (LK) 85 106 120 97 Rhein-Pfalz-Kreis (LK) 78 115 149 101 Mainz-Bingen (LK) 103 110 107 99 Südwestpfalz (LK) 73 102 106 76 Rheinland-Pfalz 93 100 102 95 Deutschland 100 100 100 100Rote Markierung, wenn Wert 120 und größer. Quelle: empirica regio / empirica ag (VGRdL, Destatis und VALUE Marktdaten) empirica Tabelle 3: Zusammenfassung - Angespannte Wohnungsmärkte nach bisheriger Methodik, Rheinland-Pfalz, 2022 Fortschreibung 2021 - Index MFH-Leerstandsquote 2020 Zensus 2011 fortgeschrieben mit CBRE-empirica-Leerstandsindex Angespannter Wohnungsmarkt nach bisheriger Methodik? Mietbelastung der... Arbeitnehmerentgelte je Arbeitnehmer Einkommen je Einwohner Koblenz (KS) 95 105 2,9% nein Ahrweiler (LK) 120 96 4,5% nein Altenkirchen (Ww.) (LK) 94 81 7,9% nein Bad Kreuznach (LK) 110 99 3,8% nein Birkenfeld (LK) 87 76 9,8% nein Cochem-Zell (LK) 95 77 10,1% nein Mayen-Koblenz (LK) 104 93 4,4% nein Neuwied (LK) 101 89 5,2% nein Rhein-Hunsrück-Kreis (LK) 95 81 7,4% nein Rhein-Lahn-Kreis (LK) 90 84 6,8% nein Westerwaldkreis (LK) 106 83 5,7% nein Trier (KS) 111 111 2,9% nein Bernkastel-Wittlich (LK) 107 91 6,0% nein Eifelkreis Bitburg-Prüm (LK) 109 98 4,4% nein Vulkaneifel (LK) 94 82 6,4% nein Trier-Saarburg (LK) 138 101 3,9% ja Frankenthal (Pfalz) (KS) 93 104 2,9% nein Kaiserslautern (KS) 91 104 5,1% nein Landau in der Pfalz (KS) 128 118 1,6% ja Ludwigshafen am Rhein (KS) 81 126 2,0% ja Mainz (KS) 113 125 0,9% ja Neustadt a.d. Weinstraße (KS) 126 94 4,2% nein Pirmasens (KS) 75 75 14,6% nein Speyer (KS) 126 115 2,0% ja Worms (KS) 111 110 3,3% nein Zweibrücken (KS) 87 89 9,1% nein Alzey-Worms (LK) 136 109 3,4% ja Bad Dürkheim (LK) 138 92 3,97% ja Donnersbergkreis (LK) 100 92 6,2% nein Germersheim (LK) 107 111 2,0% nein Kaiserslautern (LK) 129 106 6,3% nein Kusel (LK) 98 83 9,5% nein Südliche Weinstraße (LK) 120 97 4,0% nein Rhein-Pfalz-Kreis (LK) 149 101 2,1% ja Mainz-Bingen (LK) 107 99 2,8% nein Südwestpfalz (LK) 106 76 11,0% neinRote Markierung, wenn Index der Mietbelastung 120 und größer und Leerstand unter 4 %. Quelle: empirica regio / empirica ag (Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Deutschland, 2018-2022, dl-de/by-2-0, https://www.govdata.de/dl-de/bv-2-0; CBRE-empirica-Leerstandsindex; VGRdL, Destatis und VALUE Marktdaten) empirica Abbildung 1: Veränderung der MFH-Leerstandsquote* 2015-2020 in Deutschland (Kreisebene) Quelle: empirica regio / empirica ag (Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Deutschland, 2018-2022, dl-de/by-2-0, https://www.govdata.de/dl-de/bv-2-0; CBRE-empirica-Leerstandsindex) empirica Abbildung 2: Veränderung der Mietbelastung 2016-2021 in Deutschland (Kreisebene) Quelle: empirica regio / empirica ag (VGRdL, Destatis und VALUE Marktdaten) empirica Tabelle 4: Zusammenfassung - Angespannte Wohnungsmärkte im Sinne des BauGB in Rheinland-Pfalz 2022 Fortschreibung 2021 - Index MFH- Leerstandquote 2020 Zensus 2011 fortgeschrieben mit CBRE- empirica-Leerstandsindex Angespannter Wohnungsmarkt nach bisheriger Methodik? Angespannter Wohnungsmarkt nach neuer Methodik? Mietbelastung der... Arbeitnehmerentgelte je Arbeitnehmer Einkommen je Einwohner Koblenz (KS) 95 105 2,9% nein nein Ahrweiler (LK) 119,97 96 4,5% nein ja Altenkirchen (Ww.) (LK) 94 81 7,9% nein nein Bad Kreuznach (LK) 110 99 3,8% nein ja Birkenfeld (LK) 87 76 9,8% nein nein Cochem-Zell (LK) 95 77 10,1% nein nein Mayen-Koblenz (LK) 104 93 4,4% nein nein Neuwied (LK) 101 89 5,18% nein nein Rhein-Hunsrück-Kreis (LK) 95 81 7,4% nein nein Rhein-Lahn-Kreis (LK) 90 84 6,8% nein nein Westerwaldkreis (LK) 106 83 5,7% nein nein Trier (KS) 111 111 2,9% nein ja Bernkastel Wittlich (LK) 107 91 6,0% nein nein Eifelkreis Bitburg-Prüm (LK) 109 98 4,4% nein nein Vulkaneifel (LK) 94 82 6,4% nein nein Trier-Saarburg (LK) 138 101 3,9% ja ja Frankenthal (Pfalz) (KS) 93 104 2,9% nein nein Kaiserslautern (KS) 91 104 5,1% nein nein Landau in der Pfalz (KS) 128 118 1,6% ja ja Ludwigshafen am Rhein (KS) 81 126 2,0% ja ja Mainz (KS) 113 125 0,9% ja ja Neustadt a.d. Weinstraße (KS) 126 94 4,2% nein ja Pirmasens (KS) 75 75 14,6% nein nein Speyer (KS) 126 115 2,0% ja ja Worms (KS) 111 109,8 3,3% nein ja Zweibrücken (KS) 87 89 9,1% nein nein Alzey-Worms (LK) 136 109 3,4% ja ja Bad Dürkheim (LK) 138 92 3,97% ja ja Donnersbergkreis (LK) 100 92 6,2% nein nein Germersheim (LK) 107 111 2,0% nein ja Kaiserslautern (LK) 129 106 6,3% nein nein Kusel (LK) 98 83 9,5% nein nein Südliche Weinstraße (LK) 119,8 97 4,0% nein ja Rhein-Pfalz-Kreis (LK) 149 101 2,1% ja ja Mainz-Bingen (LK) 107 99 2,8% nein nein Südwestpfalz (LK) 106 76 11,0% nein neinRote Markierung: Kriterium für angespannten Wohnungsmarkt nach bisheriger Methodik schlägt an. Gelbe Markierung: Kriterium für angespannten Wohnungsmarkt nach neuer Methodik schlägt an. Quelle: empirica regio / empirica ag (Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Deutschland, 2018-2022, dl-de/by-2-0, https://www.govdata.de/dl-de/bv-2-0; CBRE-empirica-Leerstandsindex; VGRdL, Destatis und VALUE Marktdaten) empirica Abbildung 3: Gebietskulisse gemäß § 201a BauGB in Rheinland-Pfalz - Stand 2022

Aufgrund des § 201a Satz 1 des Baugesetzbuchs vom 3. November 2017 (BGBl. I S. 3634), zuletzt geändert durch Gesetz vom 28. Juli 2023 (BGBl. 2023 I Nr. 221), verordnet die Landesregierung:

§ 1Die Landkreise Ahrweiler, Alzey-Worms, Bad Dürkheim, Bad Kreuznach, Germersheim, Mainz-Bingen, Rhein-Pfalz-Kreis, Südliche Weinstraße und Trier-Saarburg sowie die Städte Frankenthal (Pfalz), Landau in der Pfalz, Ludwigshafen am Rhein, Mainz, Neustadt an der Weinstraße, Speyer, Trier und Worms sind Gebiete im Sinne des § 201a des Baugesetzbuchs.

§ 2(1) Diese Verordnung tritt am Tage nach der Verkündung in Kraft und mit Ablauf des 31. Dezember 2026 außer Kraft.(2) Die Landesverordnung über die Bestimmung von Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt nach § 201a des Baugesetzbuchs vom 8. Juni 2022 (GVBl. S. 224, BS 213-7) tritt mit Ablauf des Tages der Verkündung dieser Verordnung außer Kraft.