Hessisches Gesetz zum Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen (HessAFWoG) Vom 5. Juni 1996

§ 12 1) Zweckbestimmung der Ausgleichszahlungen (1) Ausgleichszahlungen nach § 1 fließen abweichend von § 10 Abs. 1 Satz 1 des Gesetzes über den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen vorbehaltlich der Regelung des Abs. 5 der zuständigen Gemeinde im Sinne des § 13 zu. (2) Die Gemeinde ist berechtigt, zur Abgeltung des Verwaltungsaufwandes, der ihr aus dem Vollzug des Gesetzes über den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen sowie dieses Gesetzes entsteht, einen Pauschalbetrag in Höhe von 10 vom Hundert des jährlichen Aufkommens der Ausgleichszahlungen einzubehalten. (3) Das verbleibende Aufkommen eines Haushaltsjahres ist innerhalb der folgenden zwei Haushaltsjahre zusätzlich für Maßnahmen zu verwenden, durch die die Versorgung der Bevölkerung mit ausreichendem Mietwohnraum zu angemessenen Bedingungen unmittelbar verbessert wird. Die fristgemäße Verwendung setzt mindestens voraus, dass die Mittel durch Beschluss der Gemeindevertretung oder des Gemeindevorstandes beziehungsweise der Stadtverordnetenversammlung oder des Magistrates zugunsten eines bestimmten Vorhabens gebunden sind. Für den Fall, dass dieses Vorhaben nicht verwirklicht werden sollte, können die Mittel gleichzeitig auch zugunsten eines weiteren Vorhabens gebunden werden. Gemeinden können eine gemeinsame Mittelverwendung vereinbaren und dabei ein gemeinsames Objekt bauen oder fördern oder nacheinander in jeder der beteiligten Gemeinden das gemeinsame Aufkommen für den Bau von Wohnungen im Sinne von Satz 1 verwenden. Wird das Aufkommen nicht gemäß Satz 1 verwendet, ist es an das Land abzuführen. Das Land setzt diese Mittel für Maßnahmen nach Satz 1 ein. (4) Werden aus dem Aufkommen Darlehen vergeben, sind Zinsen und Tilgung nach Abs. 3 zu verwenden, solange die Gemeinde zur Erhebung der Ausgleichszahlungen nach § 1 verpflichtet ist. (5) Die Abs. 1, 3 und 4 gelten nicht für Wohnungen im Sinne des § 10 Abs. 2 bis 4 des Gesetzes über den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen .

§ 17 In-Kraft-Treten; Außer-Kraft-Treten Dieses Gesetz tritt am 1. Juli 1996 in Kraft, es tritt mit Ablauf des 31. Dezember 2009 außer Kraft.

§ 3 Höhe der Ausgleichszahlung (1) Ausgleichszahlungen sind nur zu leisten, wenn das Gesamteinkommen die Einkommensgrenze um mehr als 40 vom Hundert übersteigt. (2) Die Ausgleichszahlung beträgt je Quadratmeter Wohnfläche monatlich 1. 1,02 Euro, wenn die Einkommensgrenze um mehr als 40 vom Hundert, jedoch nicht um mehr als 60 vom Hundert überschritten wird; 2. 1,53 Euro, wenn die Einkommensgrenze um mehr als 60 vom Hundert, jedoch nicht um mehr als 80 vom Hundert überschritten wird; 3. 2,30 Euro, wenn die Einkommensgrenze um mehr als 80 vom Hundert, jedoch nicht um mehr als 100 vom Hundert überschritten wird; 4. 3,06 Euro, wenn die Einkommensgrenze um mehr als 100 vom Hundert, jedoch nicht um mehr als 120 vom Hundert überschritten wird; 5. 3,83 Euro, wenn die Einkommensgrenze um mehr als 120 vom Hundert, jedoch nicht um mehr als 150 vom Hundert überschritten wird; 6. 4,59 Euro, wenn die Einkommensgrenze um mehr als 150 vom Hundert überschritten wird.

§ 13 Zuständige Stellen (1) Zuständige Stelle im Sinne des § 11 des Gesetzes über den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen ist die Gemeinde, in der sich die Wohnung befindet. Besteht für Wohnraum ein Benennungsrecht zugunsten einer anderen Gemeinde, ist abweichend von Satz 1 die Gemeinde zuständige Stelle, die das Benennungsrecht ausübt. Die Landesregierung kann eine andere Zuständigkeit begründen, soweit es sich um Wohnungen handelt, die allein oder überwiegend mit Wohnungsfürsorgemitteln des Bundes gefördert worden sind. (2) Für die Vollstreckung von Leistungsbescheiden, mit denen Ausgleichszahlungen für die von der Deutschen Bundespost mit Wohnungsfürsorgemitteln geförderten Wohnungen festgesetzt werden, sind die Finanzämter zuständig, in deren Bezirk sich die ausgleichspflichtige Wohnung befindet. Dem Finanzamt ist ein Kostenbeitrag von zehn vom Hundert des beizutreibenden Betrages zu zahlen, mindestens jedoch 25 Euro, wenn mit der sachlichen Bearbeitung der Vollstreckungsangelegenheit begonnen wurde. Ein Kostenbeitrag von mehr als 50 Euro kann nur bei Nachweis eines den Normalfall übersteigenden Verwaltungsaufwands erhoben werden. Uneinbringliche Vollstreckungskosten (Gebühren und Auslagen) sind zu ersetzen.

§ 17 In-Kraft-Treten; Außer-Kraft-Treten Dieses Gesetz tritt am 1. Juli 1996 in Kraft, es tritt mit Ablauf des 30. Juni 2011 außer Kraft.

§ 1 Ausgleichszahlung bei Fehlsubventionierung (1) In Hessen sind Ausgleichszahlungen nach dem Gesetz über den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen in der Fassung vom 13. September 2001 (BGBl. I S. 2415) sowie nach §§ 34 bis 37 des Wohnraumförderungsgesetzes vom 13. September 2001 (BGBl. I S. 2376) zu leisten. (2) Die Landesregierung legt durch Rechtsverordnung die Gemeinden im Sinne des § 1 Abs. 4 des Gesetzes über den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen fest, in denen Ausgleichszahlungen für die in § 2 genannten Wohnungen zu leisten sind. (3) Die Durchführung dieses Gesetzes obliegt den Gemeinden als Selbstverwaltungsangelegenheit, soweit sie nach § 13 zuständig sind.

§ 10 Wegfall und Minderung der Leistungspflicht (1) Die Leistungspflicht fällt abweichend von § 7 Abs. 1 des Gesetzes über den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen mit Ende des Monats weg, in dem 1. die Mietpreisbindung nach den Bestimmungen des Wohnungsbindungsgesetzes oder des Bewilligungsbescheides entfällt; 2. das Mietverhältnis endet und die Wohnung herausgegeben und geräumt ist. (2) Ändern sich die für die Leistungspflicht maßgebenden Verhältnisse nach den in § 5 Abs. 2 dieses Gesetzes bestimmten Zeitpunkten voraussichtlich für die Dauer von mindestens sechs Monaten zugunsten von Leistungspflichtigen, so wird die Leistungspflicht auf Antrag mit Wirkung vom ersten Tag des auf den Antrag folgenden Kalendermonats herabgesetzt, wenn sich 1. das Einkommen um mehr als 10 vom Hundert oder die maßgebliche Wohnfläche verringert hat; 2. die Zahl der Personen, die nicht nur vorübergehend zum Haushalt gehören, erhöht hat; 3. das für die Wohnung zulässige Entgelt um mindestens 10 vom Hundert erhöht hat. Der Antrag kann bis zum Ablauf des Leistungszeitraumes gestellt werden. (3) Wird das Vorliegen einer Behinderung oder die Änderung des Grades der Behinderung durch die zuständige Behörde rückwirkend festgestellt, so wird die Leistungspflicht abweichend von Abs. 2 Satz 1 auf Antrag mit Wirkung vom ersten Tag des Monats herabgesetzt, ab dem das Vorliegen der Behinderung oder die Änderung des Grades der Behinderung festgestellt wurde, wenn der Antrag innerhalb eines Jahres nach der Feststellung des Grades der Behinderung gestellt wird.

§ 11 Stichtag bei Wohnungsfürsorgewohnungen § 9 Abs. 4 des Gesetzes über den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen findet keine Anwendung.

§ 12 Zweckbestimmung der Ausgleichszahlungen (1) Ausgleichszahlungen nach § 1 fließen abweichend von § 10 Abs. 1 Satz 1 des Gesetzes über den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen vorbehaltlich der Regelung des Abs. 5 der zuständigen Gemeinde im Sinne des § 13 zu. (2) Die Gemeinde ist berechtigt, zur Abgeltung des Verwaltungsaufwandes, der ihr aus dem Vollzug des Gesetzes über den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen sowie dieses Gesetzes entsteht, einen Pauschalbetrag in Höhe von 10 vom Hundert des jährlichen Aufkommens der Ausgleichszahlungen einzubehalten. (3) Das verbleibende Aufkommen eines Haushaltsjahres ist innerhalb der folgenden zwei Haushaltsjahre zusätzlich für Maßnahmen zu verwenden, durch die die Versorgung der Bevölkerung mit ausreichendem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen verbessert wird. Gemeinden können eine gemeinsame Mittelverwendung vereinbaren und dabei ein gemeinsames Objekt bauen oder fördern oder nacheinander in jeder der beteiligten Gemeinden das gemeinsame Aufkommen für den Bau von Wohnungen im Sinne von Satz 1 verwenden. Wird das Aufkommen nicht gemäß Satz 1 verwendet, ist es an das Land abzuführen. Das Land setzt diese Mittel für Maßnahmen nach Satz 1 ein. (4) Werden aus dem Aufkommen Darlehen vergeben, sind Zinsen und Tilgung nach Abs. 3 zu verwenden, solange die Gemeinde zur Erhebung der Ausgleichszahlungen nach § 1 verpflichtet ist. (5) Die Abs. 1, 3 und 4 gelten nicht für Wohnungen im Sinne des § 10 Abs. 2 bis 4 des Gesetzes über den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen .

§ 13 Zuständige Stellen Zuständige Stelle im Sinne des § 11 des Gesetzes über den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen ist die Gemeinde, in der sich die Wohnung befindet. Besteht für Wohnraum ein Benennungsrecht zugunsten einer anderen Gemeinde, ist abweichend von Satz 1 die Gemeinde zuständige Stelle, die das Benennungsrecht ausübt. Die Landesregierung kann eine andere Zuständigkeit begründen, soweit es sich um Wohnungen handelt, die allein oder überwiegend mit Wohnungsfürsorgemitteln des Bundes gefördert worden sind.

§ 14 Aufbewahrungsfristen Die Einkommensnachweise und Auskünfte der Auskunftspflichtigen dürfen nur bis zum Ende des Jahres aufbewahrt werden, das auf das Ende des jeweiligen Leistungszeitraumes folgt, soweit der Leistungsbescheid zu diesem Zeitpunkt bestandskräftig ist, andernfalls bis zum Ende des Jahres, das auf den Eintritt der Rechtskraft folgt. Ist die Vollstreckung noch nicht abgeschlossen, verlängert sich die Frist entsprechend. Die Unterlagen sind anschließend zu vernichten.

§ 15 Mitteilung von Verstößen Stellt die nach § 13 Satz 1 zuständige Stelle Verstöße gegen das Wohnungsbindungsgesetz in der Fassung vom 13. September 2001 (BGBl. I S. 2405) gegen den Bewilligungsbescheid oder gegen die Förderzusage fest, teilt sie dies der nach dem Wohnungsbindungsgesetz zuständigen Stelle oder, soweit das Wohnungsbindungsgesetz nicht anwendbar ist, der mittelgewährenden Stelle mit.

§ 16 (Aufhebungsanweisung)

§ 17 In-Kraft-Treten; Außer-Kraft-Treten Dieses Gesetz tritt am 1. Juli 1996 in Kraft, es tritt mit Ablauf des 31. Dezember 2006 außer Kraft.

§ 2 Ausgleichspflicht für geförderte Wohnungen (1) Die Ausgleichszahlung wird für öffentlich geförderte Wohnungen ( § 1 Abs. 1 des Gesetzes über den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen ) erhoben. Gleiches gilt für nach dem Wohnraumförderungsgesetz geförderte Wohnungen, soweit durch die Förderzusage Fehlförderung nicht bereits vermieden wird. (2) Eine Ausgleichszahlung wird darüber hinaus auch erhoben für Wohnungen, die 1. mit Mitteln nach § 6 Abs. 1 des Zweiten Wohnungsbaugesetzes in der Fassung vom 19. August 1994 (BGBl. I S. 2138), zuletzt geändert durch Gesetz vom 19. Juni 2001 (BGBl. I S. 1149), gefördert sind, deren Förderung im Bewilligungsbescheid jedoch als nicht öffentlich bezeichnet ist; 2. steuerbegünstigt oder freifinanziert und mit Wohnungsfürsorgemitteln nach § 87a oder § 111 des Zweiten Wohnungsbaugesetzes gefördert sind, solange die mit der Bewilligung begründete Mietpreisbindung besteht. § 2 des Gesetzes über den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen mit Ausnahme von Abs. 1 Nr. 5 findet Anwendung.

§ 3 Höhe der Ausgleichszahlung (1) Ausgleichszahlungen sind nur zu leisten, wenn das Gesamteinkommen die Einkommensgrenze um mehr als 20 vom Hundert übersteigt. (2) Die Ausgleichszahlung beträgt je Quadratmeter Wohnfläche monatlich 1. 0,51 Euro, wenn die Einkommensgrenze um mehr als 20 vom Hundert, jedoch nicht um mehr als 40 vom Hundert überschritten wird; 2. 1,02 Euro, wenn die Einkommensgrenze um mehr als 40 vom Hundert, jedoch nicht um mehr als 60 vom Hundert überschritten wird; 3. 1,53 Euro, wenn die Einkommensgrenze um mehr als 60 vom Hundert, jedoch nicht um mehr als 80 vom Hundert überschritten wird; 4. 2,30 Euro, wenn die Einkommensgrenze um mehr als 80 vom Hundert, jedoch nicht um mehr als 100 vom Hundert überschritten wird; 5. 3,06 Euro, wenn die Einkommensgrenze um mehr als 100 vom Hundert, jedoch nicht um mehr als 120 vom Hundert überschritten wird; 6. 3,83 Euro, wenn die Einkommensgrenze um mehr als 120 vom Hundert, jedoch nicht um mehr als 150 vom Hundert überschritten wird; 7. 4,59 Euro, wenn die Einkommensgrenze um mehr als 150 vom Hundert überschritten wird.

§ 4 Eigentümerbegriff; Freistellung von der Leistungspflicht (1) § 2 Abs. 1 Nr. 1 des Gesetzes über den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen findet auch Anwendung auf Erbbauberechtigte im Sinne des § 33 Abs. 2 des Zweiten Wohnungsbaugesetzes und auf künftige Erwerberinnen und Erwerber, auf die der Besitz übergegangen ist, wenn der für den alsbaldigen Übergang des rechtlichen Eigentums notwendige Antrag beim Grundbuchamt gestellt ist (wirtschaftliches Eigentum). (2) Ausgleichszahlungen sind auch nicht zu leisten für von Eigentümerinnen und Eigentümern selbst genutzte Wohnungen, 1. die sich in einem früheren Eigenheim oder in einer früheren Eigensiedlung im Sinne des § 10 Abs. 2 des Zweiten Wohnungsbaugesetzes befinden und die ihre Eigenschaft als Eigenheim oder Eigensiedlung durch die Schaffung von wenigstens einer neuen Wohnung verloren haben; 2. soweit der auf die Wohnung entfallende Anteil an einem Förderdarlehen oder -zuschuß zurückgezahlt oder wenn auf den gewährten anteiligen Aufwendungszuschuß verzichtet worden ist. (3) Bei der Anwendung des § 2 Abs. 1 Nr. 4 des Gesetzes über den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen steht die Ausübung von Besetzungs- oder Benennungsrechten nach § 4 und § 5 a des Wohnungsbindungsgesetzes einer Wohnberechtigungsbescheinigung gleich.

§ 5 Maßgebliches Einkommen (1) Die Einkommensgrenze richtet sich nach § 9 Abs. 2 des Wohnraumförderungsgesetzes , die Berechnung des maßgeblichen Einkommens nach § 35 Abs. 1 Satz 1 des Wohnraumförderungsgesetzes . (2) Maßgebend sind die Verhältnisse zum Zeitpunkt des Verlangens nach § 7 Abs. 1 . Später eintretende Änderungen sind bis zur Erteilung des Leistungsbescheids zu berücksichtigen, wenn sie der zuständigen Stelle bekannt sind oder ihr mitgeteilt wurden. § 3 Abs. 2 Satz 1 des Gesetzes über den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen findet keine Anwendung.

§ 6 Beginn der Leistungspflicht Die Leistungspflicht beginnt am 1. Juli 1996. Wird ein Leistungsbescheid nach Beginn der Leistungspflicht erlassen, so ist die Ausgleichszahlung rückwirkend bis zum Beginn des Leistungszeitraumes festzusetzen, längstens jedoch bis zum ersten Tag des sechsten Kalendermonats vor Erteilung des Leistungsbescheids.

§ 7 Einkommensnachweise und Auskünfte (1) Die Inhaberinnen und Inhaber von Wohnungen im Sinne des § 2 müssen auf Verlangen der zuständigen Stelle die zur Festsetzung einer Ausgleichszahlung notwendigen Auskünfte geben, soweit sie dazu in der Lage sind. Sie müssen insbesondere die Höhe ihres Einkommens und des von ihnen gezahlten Entgelts nachweisen sowie die Personen benennen, welche die Wohnung nicht nur vorübergehend benutzen. Die zu benennenden Personen sind selbst verpflichtet, der zuständigen Stelle auf Aufforderung die notwendigen Auskünfte, insbesondere zur Höhe ihres Einkommens, zu geben. Für die Erteilung der Auskünfte ist eine angemessene Frist einzuräumen. (2) Kommen die Verpflichteten einem Verlangen nach Abs. 1 Satz 2 nicht innerhalb der gesetzten Frist nach, wird abweichend von § 5 Abs. 2 des Gesetzes über den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen vermutet, daß sie leistungspflichtig sind und daß ihr Einkommen die Einkommensgrenze um mehr als 150 vom Hundert überschreitet. (3) Werden die Pflichten nach Abs. 1 nachträglich erfüllt, ist ein neuer Leistungsbescheid mit Rückwirkung zu erlassen. Beruht die verspätete Erfüllung von Mitteilungspflichten nach Abs. 1 auf einem Grund, den die auskunftspflichtige Person zu vertreten hat, gilt der neue Leistungsbescheid ab dem ersten Tag des Kalendermonats, der auf die Mitteilung folgt. (4) In den Fällen des § 2 Abs. 1 Nr. 2 und 3 des Gesetzes über den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen entfällt die Leistungspflicht rückwirkend ab Beginn des Leistungszeitraumes. (5) Haben nach Abs. 1 Auskunftspflichtige unvollständige oder unrichtige Auskünfte gegeben und ist deshalb eine zu niedrige Ausgleichszahlung festgesetzt worden oder ist die Festsetzung einer Ausgleichszahlung unterblieben, wird die Ausgleichszahlung rückwirkend vom Beginn des Leistungszeitraumes neu festgesetzt. (6) § 5 Abs. 3 des Gesetzes über den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen findet keine Anwendung. (7) Eine erneute Überprüfung der Einkommensverhältnisse ist bis zum Beginn des letzten Jahres eines Leistungszeitraumes zulässig, wenn sich die zuständige Stelle die Überprüfung vorbehalten hat. Die Überprüfung der Einkommensverhältnisse darf nur vorbehalten werden, wenn Anhaltspunkte dafür vorliegen, daß sich das Einkommen im Laufe des Leistungszeitraumes wesentlich erhöhen wird. Bei der Überprüfung sind die Änderungen des Einkommens sowie sämtliche für die Leistungspflicht maßgebenden Umstände einzubeziehen. Die auf Grund der Überprüfung festgesetzten Ausgleichszahlungen sind ab dem ersten Tag des auf das erneute Auskunftsverlangen folgenden Monats zu leisten. (8) Die über ausgleichspflichtige Wohnungen Verfügungsberechtigten sind verpflichtet, der zuständigen Stelle auf Verlangen die zur Durchführung des Gesetzes notwendigen Auskünfte zu erteilen, insbesondere Listen der Mieterinnen und Mieter der ausgleichspflichtigen Wohnungen zu überlassen.

§ 8 Beschränkung der Ausgleichszahlung (1) Die Ausgleichszahlung wird auf den Unterschiedsbetrag zwischen dem für die Wohnung zulässigen Entgelt und dem nach § 9 festgesetzten Höchstbetrag beschränkt. Maßgeblich sind die Verhältnisse bei Beginn der Leistungspflicht. Soweit Wohnungen in einem Gebiet nach § 7 Abs. 1 des Wohnungsbindungsgesetzes in der Fassung vom 13. September 2001 (BGBl. I S. 2405) in Verbindung mit § 30 Abs. 1 Nr. 3 des Wohnraumförderungsgesetzes freigestellt werden und dadurch eine zusätzliche Beschränkung der Höchstbeträge vorgesehen ist, sind mit Beginn des Monats, der auf die Freistellung von den Belegungsbindungen folgt, für die Beschränkung der Ausgleichszahlung die dann geltenden Höchstbeträge der aufgrund § 9 Abs. 1 Satz 1 erlassenen Rechtsverordnung maßgebend. (2) Die Beschränkung unterbleibt bei Festsetzungen nach § 7 Abs. 2 sowie in den Fällen, in denen die zuständige Stelle im Zeitpunkt der Festsetzung nicht über die zur Beschränkung notwendigen Angaben verfügt. In diesen Fällen wird die Ausgleichszahlung auf Antrag ab dem ersten Tag des auf die Antragstellung folgenden Kalendermonats beschränkt. (3) Als zulässiges Entgelt gilt das tatsächlich gezahlte Entgelt ohne Betriebskosten, Vergütungen und Zuschläge mit Ausnahme der Zuschläge nach § 26 Abs. 1 Nr. 4 der Neubaumietenverordnung 1970 in der Fassung vom 12. Oktober 1990 (BGBl. I S. 2204), zuletzt geändert durch Gesetz vom 13. September 2001 (BGBl. I S. 2376), bei selbstnutzenden Eigentümern oder sonstigen Verfügungsberechtigten das preisrechtlich zulässige Entgelt. Haben Mieterinnen oder Mieter einen nach § 50 des Zweiten Wohnungsbaugesetzes zugelassenen Finanzierungsbeitrag geleistet oder Geldleistungen im Sinne des § 12 Abs. 1 Satz 3 des Wohnraumförderungsgesetzes erbracht, so sind auf Antrag 6,5 vom Hundert dieses Beitrages dem jährlichen Entgelt hinzuzurechnen, soweit der Betrag noch nicht zurückgezahlt worden ist. Dem Finanzierungsbeitrag stehen gleich die nach dem Lastenausgleichsgesetz als Eingliederungsdarlehen bestimmten Mittel des Ausgleichsfonds oder mit einer ähnlichen Zweckbestimmung in öffentlichen Haushalten ausgewiesenen Mittel sowie die zum Erwerb von Anteilen an einer Wohnungsbaugenossenschaft aufgewendeten Beträge.

§ 9 Höchstbeträge (1) Die Höchstbeträge nach § 8 Abs. 1 werden durch Rechtsverordnung der Landesregierung entweder für einzelne Gemeinden oder nach Gemeindegrößenklassen oder nach Gemeinden mit unterschiedlichen Mietenstufen bestimmt. Bei Gemeindegrößenklassen kann bestimmt werden, daß Gemeinden mit einem wesentlich abweichenden Mietniveau der ihrem Mietniveau entsprechenden Größenklasse zugeordnet werden. Bei der Festsetzung sind unterschiedliche Ausstattungsstufen, Größen- und Baualtersklassen zu berücksichtigen. Für die Zuordnung von Wohnungen zu einer Baualtersklasse ist das Jahr der Bezugsfertigkeit zugrunde zu legen. (2) Bei der Ermittlung der Höchstbeträge ist vom üblichen Entgelt für nicht preisgebundenen Wohnraum vergleichbarer Art, Ausstattung und Größe ohne Betriebskosten auszugehen. (3) Weisen Leistungspflichtige nach, daß der nach Abs. 1 bestimmte Höchstbetrag in ihrem Fall wegen der einfachen Lage ihrer Wohnung höher ist als das bei der Neuvermietung ortsüblich erzielbare Entgelt für vergleichbaren nicht preisgebundenen Wohnraum, hat die zuständige Stelle dieses Entgelt als Höchstbetrag zugrunde zu legen.