Das Alte Lotsenhaus: Untervollmacht, eingeschränkte Vernehmungstheorie und Eigenbedarf einer eGbR

Frage 1

A. Anspruch des Torge Wiechmann gegen Wiebke und Gorch Thordsen auf Übergabe der Dachwohnung aus § 535 I 1 BGB

Torge Wiechmann könnte von Wiebke Thordsen und Gorch Thordsen die Übergabe der ausgebauten Dachwohnung zum 1. April 2024 nach § 535 I 1 BGB verlangen. Die Vorschrift verpflichtet den Vermieter, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren; die Gebrauchsgewährung beginnt bei Wohnraum mit der Übergabe der Räume. Voraussetzung ist deshalb, dass die Geschwister Thordsen dem Segelmacher gegenüber mietvertraglich gebunden sind.

I. Zustandekommen eines Wohnraummietvertrags

Ein Mietvertrag entsteht wie jeder Vertrag durch zwei inhaltlich deckungsgleiche Willenserklärungen, nämlich einen Antrag und dessen Annahme, §§ 145, 147 BGB. Einer besonderen Form bedarf er nicht.

Zwischen Torge Wiechmann und den beiden Miteigentümern ist es vor dem 22. März 2024 zu keinerlei Kontakt gekommen. Erklärungen über die Dachwohnung haben am 18. März 2024 allein Torge Wiechmann und Solveig Nissen ausgetauscht. Der Vertrag kann die Geschwister daher nur binden, wenn das Verhalten der Hausverwalterin ihnen zuzurechnen ist.

1. Wirkung der Erklärung der Solveig Nissen für und gegen die Geschwister Thordsen

Das Handeln der Solveig Nissen wirkte nach § 164 I 1 BGB unmittelbar für und gegen Wiebke und Gorch Thordsen, wenn sie eine eigene Willenserklärung im Namen der Geschwister und innerhalb der ihr zustehenden Vertretungsmacht abgegeben hat.

a) Eigene Willenserklärung

Solveig Nissen hat den Inhalt des Mietvertrags mit Torge Wiechmann selbst ausgehandelt und das Formular unterschrieben. Sie hat damit einen eigenen Entscheidungsspielraum ausgefüllt und nicht bloß eine fremde, fertig formulierte Erklärung überbracht. Sie war folglich Vertreterin und nicht Botin.

Hinweis: Die Abgrenzung zwischen Vertreter und Bote entscheidet später darüber, wessen Willensmängel nach § 166 I BGB zählen und wer bei fehlender Vertretungsmacht nach § 179 BGB haftet. Sie gehört deshalb an den Anfang und nicht in eine Fußnote.

b) Handeln in fremdem Namen

Nach § 164 I 2 BGB genügt es, wenn sich aus den Umständen ergibt, dass die Erklärung im Namen eines anderen abgegeben wird. Solveig Nissen hat auf dem Vertragsformular eigens vermerkt, dass sie für die Geschwister Thordsen unterschreibe. Das Offenkundigkeitsprinzip ist gewahrt; die Erklärung ist eine fremde und keine eigene.

c) Vertretungsmacht

Fraglich ist allein, ob Solveig Nissen mit Vertretungsmacht gehandelt hat. Diese kann sich hier nur aus einer rechtsgeschäftlich erteilten Vollmacht ergeben, § 166 II 1 BGB. Da Solveig Nissen für zwei Personen aufgetreten ist, ist die Vollmacht für jeden der beiden Miteigentümer gesondert zu betrachten.

aa) Vollmacht des Gorch Thordsen zugunsten seiner Schwester

Gorch Thordsen hat seiner Schwester am 26. Februar 2024 schriftlich aufgetragen, für sie beide einen Vertrag über das Dachgeschoss zu schließen. Darin liegt die Erteilung einer Vollmacht durch Erklärung gegenüber dem zu Bevollmächtigenden, § 167 I Var. 1 BGB. Der Zugang des Briefes bei Wiebke Thordsen ist unproblematisch, § 130 I 1 BGB; einer Form bedarf die Erteilung nach § 167 II BGB nicht.

Inhaltlich reicht diese Vollmacht genau so weit, wie ihr Wortlaut und der erkennbare Zweck es hergeben, §§ 133, 157 BGB. Gorch Thordsen wollte den Abschluss des Vertrags aus der Hand geben, sich aber alle späteren Entscheidungen vorbehalten. Der Abschluss eines Mietvertrags über die Dachwohnung war danach gedeckt.

bb) Untervollmacht zugunsten der Solveig Nissen

Wiebke Thordsen ihrerseits hat Solveig Nissen am 4. März 2024 im Bootsschuppen beauftragt, einen Mieter zu suchen und den Vertrag abzuschließen. Darin liegt der Versuch, eine Untervollmacht zu erteilen, und zwar wiederum als Erklärung gegenüber der Bevollmächtigten, § 167 I Var. 1 BGB.

(1) Zulässigkeit der Untervollmacht

Ob ein Bevollmächtigter seinerseits einen Untervertreter einsetzen darf, richtet sich nach dem Inhalt der Hauptvollmacht, die insoweit auszulegen ist. Gorch Thordsen hat ausdrücklich offengelassen, ob seine Schwester sich selbst kümmert oder die Sache aus der Hand gibt. Die Einschaltung einer Dritten war ihm also erlaubt. Für ihn wirkte eine wirksam erteilte Untervollmacht daher unmittelbar; für Wiebke Thordsen, die zugleich in eigenem Namen als Miteigentümerin auftrat, folgt die Vertretungsmacht der Solveig Nissen ohnehin unmittelbar aus deren eigener Erklärung.

(2) Wirksamwerden der Bevollmächtigung trotz des Verhörens

Wiebke Thordsen hat „mindestens 980 Euro“ gesagt; bei Solveig Nissen sind „890 Euro“ angekommen. Damit stellt sich die Frage, ob und mit welchem Inhalt die Bevollmächtigung überhaupt wirksam geworden ist.

Die Erteilung einer Vollmacht ist ein einseitiges Rechtsgeschäft, das aus einer empfangsbedürftigen Willenserklärung besteht. Auf sie sind die §§ 130 ff. BGB grundsätzlich anwendbar. § 130 I 1 BGB, der den Zugang zur Voraussetzung des Wirksamwerdens erhebt, regelt jedoch ausdrücklich nur Erklärungen, die einem Abwesenden gegenüber abgegeben werden.

Die Erklärung der Wiebke Thordsen ist im Bootsschuppen von Angesicht zu Angesicht gefallen. Sie ist damit unter Anwesenden abgegeben worden, wie der Gegenschluss aus § 147 I 1 BGB zeigt. Auf sie passt § 130 I 1 BGB nicht unmittelbar.

Hinweis: Dass § 147 I 2 BGB das Ferngespräch und andere technische Einrichtungen, die eine Verständigung von Person zu Person erlauben, dem Gespräch unter Anwesenden gleichstellt, ist die Kehrseite derselben Wertung: Entscheidend ist nicht die räumliche Nähe, sondern die Unmittelbarkeit der Verständigung. Wer den Fall an eine Sprechanlage oder ein Telefon verlegt denkt, kommt deshalb zu keinem anderen Ergebnis.

Für Erklärungen unter Anwesenden fehlt eine ausdrückliche gesetzliche Regelung. Der Rechtsgedanke des § 130 I 1 BGB lässt sich aber nutzbar machen, denn hinter der Zugangsregel steht eine Verteilung des Übermittlungsrisikos zwischen den Beteiligten. Diese Verteilung ist auch beim Gespräch von Angesicht zu Angesicht vorzunehmen.

Auf der einen Seite steht das Interesse desjenigen, der spricht: Er will, dass seine Erklärung gilt, und er hat alles getan, was in seiner Macht steht. Auf der anderen Seite steht das Interesse dessen, der zuhört: Er will nicht an einem Inhalt festgehalten werden, den er nicht aufgenommen hat, und er will nicht raten müssen. Nach der reinen Vernehmungstheorie wird eine unter Anwesenden abgegebene Erklärung nur wirksam, wenn der Empfänger sie richtig aufgenommen hat; der Sprecher trägt danach das volle Risiko jeder Störung. Die strenge Gegenauffassung, die allein auf das Abgeben abstellt, bürdet umgekehrt dem Hörenden alles auf.

Vorzugswürdig ist eine vermittelnde Lösung, die das Risiko demjenigen zuweist, der es beherrschen kann, sogenannte eingeschränkte Vernehmungstheorie: Wer keinen Anlass zu der Annahme hat, missverstanden worden zu sein, darf auf die Wirksamkeit seiner Erklärung vertrauen; sie gilt dann mit dem Inhalt, den er ihr gegeben hat. Wer dagegen Anhaltspunkte dafür hat, dass sein Gegenüber ihn nicht oder nicht vollständig aufgenommen hat, muss nachfragen. Unterlässt er das, verdient sein Vertrauen keinen Schutz, und die Erklärung wird bei einem Missverständnis auf der Empfängerseite nicht wirksam.

Hinweis: Beide Ansätze sind vertretbar, und im vorliegenden Fall führen sie zum selben Ergebnis, weil Solveig Nissen die Zahl tatsächlich falsch aufgenommen hat. Eine breite Gegenüberstellung ist deshalb entbehrlich. Wer sie dennoch führt, muss am Ende sagen, warum der Streit hier nicht entschieden werden muss – sonst entsteht der Eindruck, es sei um die Theorie und nicht um den Fall gegangen.

Wiebke Thordsen hat gesehen, wie ihr Gegenüber den Kopf schräg hielt und näher herantrat, während die Absauganlage lief. Sie hat daraus selbst geschlossen, die Zahl könne nicht angekommen sein. Damit hatte sie konkrete Anhaltspunkte für ein Missverständnis, und sie hat gleichwohl nicht nachgefragt, weil ein Kunde wartete. Nach der eingeschränkten Vernehmungstheorie wäre die Bevollmächtigung deshalb nicht wirksam geworden.

Dieses Zwischenergebnis ist jedoch zu überprüfen. Die eingeschränkte Vernehmungstheorie schützt den Empfänger. Sie unterstellt dabei, dass ihm mit der Unwirksamkeit der missverstandenen Erklärung gedient sei. Diese Unterstellung trifft für die typischen Fälle zu, in denen die Erklärung den Empfänger verpflichtet. Sie trifft aber nicht zu, wenn Gegenstand der Erklärung gerade die Erteilung einer Vollmacht ist.

Wäre die Bevollmächtigung unwirksam, hätte Solveig Nissen als Vertreterin ohne Vertretungsmacht gehandelt. Sie würde Torge Wiechmann dann nach § 179 II BGB auf den Vertrauensschaden haften, sofern die Geschwister die Genehmigung verweigern, und stünde bei Kenntnis des Mangels sogar unter der schärferen Haftung des § 179 I BGB. Der vermeintliche Schutz schlüge also in einen Nachteil um. Das Empfängerinteresse, an dem die eingeschränkte Vernehmungstheorie ihre Risikoverteilung ausrichtet, ist bei Vollmachten deshalb umgekehrt gerichtet: Der Empfänger will, dass die Erklärung gilt.

Wird der Maßstab am Einzelfall ausgerichtet, ist die Bevollmächtigung mit dem Inhalt wirksam, den Wiebke Thordsen ihr gegeben hat, also mit der Untergrenze von 980 Euro. Nur so bleibt Solveig Nissen von der Haftung als falsus procurator verschont, soweit sie die von ihr verstandene und die tatsächlich gesetzte Grenze beide einhält.

Hinweis: Die Gegenauffassung ist gut vertretbar. Sie kann darauf verweisen, dass die hier gefundene Lösung nicht restlos aufgeht: Hätte Solveig Nissen zu 920 Euro vermietet, hätte sie sich trotz allem der Haftung aus § 179 II BGB ausgesetzt gesehen. Für die vorgeschlagene Lösung spricht gleichwohl, dass sie die Zahl der Fälle, in denen die Vertreterin haftet und ihrerseits nach §§ 280 I, 241 II BGB bei der Vollmachtgeberin Rückgriff nehmen muss, so klein wie möglich hält. Wer anders entscheidet, muss konsequent § 177 I BGB prüfen und über die Genehmigung durch die Geschwister nachdenken.

cc) Einhaltung des Umfangs der Vollmacht

Solveig Nissen hat zu einer Kaltmiete von 1.040 Euro abgeschlossen. Dieser Betrag liegt über der von Wiebke Thordsen gesetzten Untergrenze von 980 Euro und erst recht über den von Solveig Nissen verstandenen 890 Euro. Der Abschluss hielt sich damit in jeder Betrachtung innerhalb der Vollmacht.

d) Zwischenergebnis

Solveig Nissen hat am 18. März 2024 als Vertreterin mit Vertretungsmacht gehandelt. Ihre Erklärung wirkte nach § 164 I 1 BGB für und gegen Wiebke und Gorch Thordsen; ein Mietvertrag über die Dachwohnung ist zustande gekommen.

2. Rückwirkender Wegfall der Vertretungsmacht durch Anfechtung

Die Vertretungsmacht könnte jedoch nachträglich entfallen sein. Hat Wiebke Thordsen am 22. März 2024 die Bevollmächtigung wirksam angefochten, so ist diese nach § 142 I BGB als von Anfang an nichtig anzusehen; Solveig Nissen hätte dann rückwirkend ohne Vertretungsmacht gehandelt.

a) Anfechtbarkeit der bereits ausgeübten Innenvollmacht

Zunächst ist zu klären, ob eine Innenvollmacht überhaupt noch angefochten werden kann, nachdem der Vertreter von ihr Gebrauch gemacht hat. Teile der Lehre wollen die §§ 119 ff. BGB in diesem Fall teleologisch reduzieren.

aa) Bedenken gegen die Anfechtbarkeit

Vorgetragen wird zum einen, die Anfechtung verschiebe das Insolvenzrisiko zulasten des Vertragspartners. Fällt die Vollmacht rückwirkend fort, handelt der Vertreter als falsus procurator nach § 177 I BGB; der Vertragspartner verliert damit seine Ansprüche gegen den Geschäftsherrn und ist auf § 179 I, II BGB gegen den Vertreter verwiesen. Statt der – typischerweise vermögenderen – vertretenen Person hafte ihm dann nur noch der Vertreter.

Zum anderen wird eingewandt, dem Geschäftsherrn stünden bei Anfechtbarkeit der ausgeübten Innenvollmacht zwei Wege offen, sich vom Vertrag zu lösen: Er könne die Bevollmächtigung angreifen, und er könne über § 166 I BGB an einem Willensmangel des Vertreters ansetzen. Diese doppelte Lösungsmöglichkeit sei ein ungerechtfertigter Vorteil.

bb) Stellungnahme

Beide Einwände überzeugen nicht.

Der erste verkennt, dass der Vertragspartner sich bewusst auf ein Vertretergeschäft einlässt. Das Offenkundigkeitsprinzip des § 164 I BGB sorgt gerade dafür, dass er weiß, mit wem er es zu tun hat und dass hinter seinem Gegenüber ein anderer steht. Wer so kontrahiert, rechnet von vornherein damit, dass es an der Vertretungsmacht fehlen kann – der Vertreter kann sie nie gehabt, überschritten oder verloren haben. Es ist deshalb nicht unbillig, ihn auch dann auf § 179 BGB zu verweisen, wenn der Mangel erst durch eine Anfechtung entsteht.

Der zweite Einwand übersieht, dass der doppelten Lösungsmöglichkeit ein doppeltes Irrtumsrisiko gegenübersteht. Bevollmächtigung und Vertretergeschäft sind zwei verschiedene Rechtsgeschäfte, die je eigene Mängel aufweisen können. Wer zwei Erklärungen abgibt beziehungsweise zurechnen lassen muss, darf sich auch gegen zwei Irrtümer wehren. Etwas anderes wäre eine sachwidrige Bevorzugung des Vertragspartners.

Die ausgeübte Innenvollmacht ist damit anfechtbar. Die überwiegende Ansicht in Rechtsprechung und Literatur entscheidet ebenso.

Hinweis: Die Gegenansicht ist mit sauberer Begründung vertretbar. Wer ihr folgt, kommt hier zu einem Vertrag über 1.040 Euro und muss den Rest der Prüfung entsprechend kürzen. Ein Punktabzug droht nicht für das Ergebnis, sondern nur dafür, den Streit gar nicht erst zu sehen.

b) Anfechtungsgrund

Wiebke Thordsen wollte nach ihrer Darstellung „1.180“ sagen und hat „980“ gesagt. Wer etwas anderes äußert, als er äußern will, unterliegt einem Erklärungsirrtum im Sinne des § 119 I Var. 2 BGB: Erklärungszeichen und Erklärungswille fallen auseinander, ohne dass es zu einer Fehlvorstellung über die Bedeutung des Gesagten gekommen wäre. Das Versehen beim Sprechen ist der Schulfall dieser Variante.

Dass Wiebke Thordsen bei Kenntnis der Sachlage und verständiger Würdigung nicht zu 980 Euro bevollmächtigt hätte, liegt angesichts eines Abstands von 200 Euro monatlich auf der Hand. Ein Anfechtungsgrund liegt vor.

Hinweis: Der Irrtum betrifft die Vollmacht, nicht den Mietvertrag. Wiebke Thordsen hat den Vertrag nicht selbst geschlossen; ein eigener Irrtum bei dessen Abschluss scheidet aus. Nach § 166 I BGB käme es insoweit auf die Person der Vertreterin an, und Solveig Nissen hat sich beim Abschluss nicht geirrt.

c) Anfechtungserklärung und richtiger Anfechtungsgegner

Nach § 143 I BGB erfolgt die Anfechtung durch Erklärung gegenüber dem Anfechtungsgegner. Bei einem einseitigen Rechtsgeschäft, das einem anderen gegenüber vorzunehmen ist – und dazu zählt die Innenvollmacht –, ist dies nach § 143 III 1 BGB derjenige, dem gegenüber das Geschäft vorzunehmen war, hier also Solveig Nissen.

Ob bei einer bereits ausgeübten Innenvollmacht zusätzlich der Vertragspartner Anfechtungsgegner ist, wird nicht einheitlich beantwortet; für ihn spricht, dass er den Vertrag verliert und deshalb Klarheit verdient. Die Frage kann hier auf sich beruhen, weil Wiebke Thordsen ihre Erklärung am 22. März 2024 in Gegenwart beider abgegeben hat, also sowohl gegenüber Solveig Nissen als auch gegenüber Torge Wiechmann.

Das Wort „Anfechtung“ muss nicht fallen. Es genügt, dass für den Empfänger erkennbar wird, der Erklärende wolle wegen eines Willensmangels an seiner Erklärung nicht festgehalten werden. Wiebke Thordsen hat auf ihr Versehen hingewiesen, den gewollten Betrag genannt und daraus die Folgerung gezogen, ein Vertrag über 1.040 Euro binde sie und ihren Bruder nicht. Deutlicher lässt sich der Wille, die Bevollmächtigung zu beseitigen, kaum ausdrücken. Eine Anfechtungserklärung liegt vor.

d) Anfechtungsfrist

Nach § 121 I 1 BGB muss die Anfechtung ohne schuldhaftes Zögern erfolgen, nachdem der Anfechtungsberechtigte von dem Anfechtungsgrund Kenntnis erlangt hat. Wiebke Thordsen hat noch in demselben Gespräch reagiert, in dem sie von dem Abschluss erfuhr. Die Frist ist gewahrt.

e) Ausschluss der Berufung auf die Nichtigkeit

Damit wäre die Bevollmächtigung nach § 142 I BGB von Anfang an nichtig. Zu prüfen bleibt jedoch, wie sich das Angebot des Torge Wiechmann auswirkt, auch 1.180 Euro zu zahlen.

Die Anfechtung wegen Irrtums dient dazu, den Erklärenden von einer Bindung zu befreien, die er ohne den Irrtum nicht eingegangen wäre. Sie stellt ihn so, wie er ohne das Versehen stünde. Sie ist dagegen kein Reurecht: Was der Erklärende erst nach dem Irrtum und vor der Anfechtung neu für sich entdeckt – hier die Einsicht, eine Reetdachwohnung mit Wasserblick sei mehr wert –, darf er über die Anfechtung nicht durchsetzen. Der Anfechtende soll durch die Anfechtung nicht besser stehen als bei irrtumsfreier Erklärung.

Eine ausdrückliche Vorschrift dafür kennt das BGB nicht. Der Gedanke lässt sich aber über § 242 BGB verwirklichen, und zwar in der Fallgruppe des widersprüchlichen Verhaltens. Wer sich auf einen Irrtum beruft, gibt damit zu erkennen, dass er das ursprünglich Gewollte für sich in Anspruch nimmt. Bietet der Vertragspartner ihm genau das an, verliert die Berufung auf die Nichtigkeit ihre innere Rechtfertigung.

Torge Wiechmann hat sofort erklärt, er zahle 1.180 Euro. Damit hat er Wiebke Thordsen genau die Bedingung angeboten, die diese nach ihrer eigenen Darstellung setzen wollte. Sie kann sich deshalb nach § 242 BGB nicht auf die rückwirkende Nichtigkeit der Vollmacht berufen; sie muss sich an dem festhalten lassen, was sie von Anfang an gewollt hat.

Hinweis: Auch dies ist bestreitbar. Man kann einwenden, § 242 BGB dürfe die klare Rechtsfolge des § 142 I BGB nicht überspielen, und den Ausgleich stattdessen über § 122 BGB suchen. Wer so vorgeht, muss dann konsequent § 177 I BGB prüfen und die Genehmigung durch Gorch Thordsen erörtern. Wichtig ist nur, dass die Lösung an dieser Stelle eine Entscheidung trifft und sie begründet.

f) Zwischenergebnis

Die Anfechtung führt nicht zum Wegfall der Vertretungsmacht, weil Wiebke Thordsen sich auf die Nichtigkeit nicht berufen kann. Der Vertrag bleibt bestehen, und zwar mit dem Inhalt, den Wiebke Thordsen ursprünglich wollte und den Torge Wiechmann angenommen hat: einer Kaltmiete von 1.180 Euro.

Hinweis: Vertretbar ist ebenso, den Vertrag bei 1.040 Euro zu belassen, weil die Anfechtung insgesamt keine Wirkung entfaltet und es deshalb bei dem bleibt, was die Vertreterin vereinbart hat. Für die hier gewählte Lösung spricht, dass sie beiden Seiten genau das gibt, worüber sie sich am 22. März 2024 einig waren. Für die Fragen 2 und 3 ist der Unterschied nach dem Bearbeitervermerk ohne Bedeutung.

3. Zwischenergebnis

Zwischen Torge Wiechmann einerseits sowie Wiebke und Gorch Thordsen andererseits besteht ein Wohnraummietvertrag über die Dachwohnung.

II. Kein Untergang und keine Einrede

Erfüllt ist der Anspruch nicht; die Wohnung ist Torge Wiechmann zum 1. April 2024 nicht übergeben worden. Rücktritts- oder Kündigungsgründe sind für den maßgeblichen Zeitpunkt nicht ersichtlich. Einreden stehen den Geschwistern nicht zu; für ein Zurückbehaltungsrecht ist nichts ersichtlich, zumal Torge Wiechmann zur Zahlung der Miete bereit ist.

III. Ergebnis zu Frage 1

Torge Wiechmann kann von Wiebke und Gorch Thordsen nach § 535 I 1 BGB die Übergabe der Dachwohnung zum 1. April 2024 verlangen. Die Geschwister schulden sie als Gesamtschuldner, § 431 BGB.

Frage 2

B. Anspruch der Wiebke Thordsen gegen Torge Wiechmann auf Räumung und Rückgabe der Dachwohnung aus § 546 I BGB

Wiebke Thordsen könnte von Torge Wiechmann nach § 546 I BGB verlangen, die Dachwohnung zu räumen und ihr zurückzugeben. Die Vorschrift setzt voraus, dass das Mietverhältnis beendet ist. Nach dem Bearbeitervermerk bestand im September 2024 ein wirksames Wohnraummietverhältnis zwischen Torge Wiechmann sowie Wiebke und Gorch Thordsen. Beendet sein könnte es durch das Schreiben vom 7. Oktober 2024. Dafür bedarf es eines Kündigungsgrundes und einer wirksamen Kündigungserklärung.

I. Kündigungsgrund

Die ordentliche Kündigung von Wohnraum setzt nach § 573 I 1 BGB grundsätzlich ein berechtigtes Interesse des Vermieters voraus. Davon macht § 573a I 1 BGB eine Ausnahme: In einem Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen, in dem der Vermieter selbst wohnt, kann er ein Mietverhältnis auch ohne ein solches Interesse ordentlich kündigen; die Kündigungsfrist verlängert sich dann nach § 573a I 2 BGB um drei Monate.

Das Alte Lotsenhaus enthält unter dem Reetdach und im Erdgeschoss je eine Wohnung und sonst keine. Die zahlenmäßige Voraussetzung ist erfüllt. Klärungsbedürftig ist allein, ob „der Vermieter“ in dem Gebäude wohnt, wenn es – wie hier möglicherweise – mehrere Vermieter gibt und nur eine von ihnen dort lebt. Denn im Lotsenhaus wohnte im Oktober 2024 nur Wiebke Thordsen; Gorch Thordsen lebt seit Jahren in Passau.

Hinweis: Verlockend ist es, an dieser Stelle zuerst zu klären, wer im Oktober 2024 Vermieter war. Das ist ein Umweg. Trägt § 573a I 1 BGB schon dann, wenn nur einer von mehreren Vermietern im Haus lebt, kommt es auf die Vermieterstellung für den Kündigungsgrund nicht an – erst bei der Kündigungserklärung wird sie unausweichlich. Die Reihenfolge Kündigungsgrund vor Kündigungserklärung erspart hier eine doppelte Prüfung.

Der Wortlaut ist offen; die Einzahl „der Vermieter“ ist die übliche Formulierung des Gesetzes und schließt eine Mehrheit nicht aus. Entscheidend ist der Zweck der Vorschrift. § 573a I 1 BGB nimmt darauf Rücksicht, dass Vermieter und Mieter unter einem Dach leben und einander in Flur, Treppenhaus und Garten täglich begegnen. Wer sein Zuhause mit dem Mieter teilt, soll sich von ihm auch dann trennen dürfen, wenn er kein berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 I, II BGB darlegen kann; der Preis dafür ist die um drei Monate verlängerte Frist und das Begründungserfordernis des § 573a III BGB.

Diese Rücksicht ist nicht teilbar. Sie greift für denjenigen Vermieter, dessen Lebensmittelpunkt betroffen ist, in vollem Umfang, gleichgültig ob ihm das Haus allein oder gemeinsam mit anderen gehört. Wollte man verlangen, dass alle Vermieter im Gebäude wohnen, ginge die Erleichterung schon bei einer Erbengemeinschaft oder einem auswärtigen Miteigentümer verloren, obwohl sich an der Nähe zwischen dem im Haus lebenden Vermieter und dem Mieter nichts ändert.

§ 573a I 1 BGB ist deshalb dahin zu lesen, dass es ausreicht, wenn einer von mehreren Vermietern das Gebäude bewohnt. Ob Wiebke Thordsen im Oktober 2024 alleinige Vermieterin war oder gemeinsam mit ihrem Bruder vermietete, ist für den Kündigungsgrund ohne Bedeutung. Ein Kündigungsgrund lag vor.

II. Kündigungserklärung

Die Kündigung ist eine einseitige, empfangsbedürftige Willenserklärung und zugleich ein Gestaltungsrecht. Sie muss von allen Vermietern ausgehen, allen Mietern zugehen und die gesetzlichen Anforderungen an Form und Begründung wahren.

1. Form und Angabe des Kündigungsgrundes

Nach § 568 I BGB bedarf die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses der schriftlichen Form. Diese ist gewahrt, wenn die Urkunde vom Aussteller eigenhändig unterzeichnet ist, § 126 I BGB; andernfalls wäre die Erklärung nach § 125 S. 1 BGB nichtig. Wiebke Thordsen hat das Schreiben vom 7. Oktober 2024 eigenhändig unterschrieben. Die Form ist eingehalten.

Nach § 573a III BGB ist in dem Schreiben anzugeben, dass die Kündigung auf § 573a I BGB gestützt wird. Wiebke Thordsen hat die Vorschrift ausdrücklich benannt. Auch diese Anforderung ist erfüllt.

Hinweis: § 573 III 1 BGB, der die Angabe der Gründe für das berechtigte Interesse verlangt, gilt hier nicht; die erleichterte Kündigung stützt sich gerade nicht auf ein berechtigtes Interesse. Die beiden Begründungserfordernisse dürfen nicht vermischt werden.

2. Erklärung durch alle Vermieter

Wiebke Thordsen hat allein und ausdrücklich in ihrem eigenen Namen gekündigt. War sie im Oktober 2024 alleinige Vermieterin, genügte das. Waren dagegen beide Geschwister Vermieter, hätte die Kündigung von ihnen gemeinsam ausgehen müssen. Das folgt aus dem Rechtsgedanken des § 351 S. 1 BGB: Steht ein Gestaltungsrecht mehreren zu, können sie es nur einheitlich ausüben, damit über den Bestand des Vertrags nicht in Teilen entschieden wird. Für die Kündigung eines Mietverhältnisses durch eine Vermietermehrheit entspricht das der ständigen Rechtsprechung des BGH.

Hinweis: Vertretbar ist es, statt auf § 351 S. 1 BGB auf die Gesamtgläubigerschaft oder auf § 425 BGB abzustellen und die Einzelkündigung zuzulassen. Wer diesen Weg geht, muss dann aber erklären, weshalb ein Mietverhältnis gegenüber dem einen Vermieter fortbestehen soll, während es gegenüber dem anderen endet – eine Rechtsfolge, die das Gesetz an keiner Stelle vorsieht.

Es kommt somit darauf an, wer am 7. Oktober 2024 Vermieter des Torge Wiechmann war. Ursprünglich waren es beide Geschwister. Wiebke Thordsen könnte jedoch am 12. September 2024 mit dem Erwerb des hälftigen Anteils ihres Bruders in dessen Vermieterstellung eingerückt sein.

a) Eintritt nach § 566 I BGB

Nach § 566 I BGB tritt der Erwerber in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis ein, wenn der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert wird. Die Wohnung war Torge Wiechmann am 1. April 2024 überlassen worden; die Veräußerung des Anteils erfolgte danach.

Fraglich ist jedoch, ob Wiebke Thordsen „Dritte“ im Sinne der Vorschrift war. Der Begriff wird im Gesetz nicht bestimmt. Aufschluss gibt die Gegenüberstellung innerhalb der Norm selbst: § 566 I BGB unterscheidet zwischen „dem Vermieter“ als Veräußerer auf der einen und dem „Dritten“ beziehungsweise dem „Erwerber“ auf der anderen Seite. Wer bereits Vermieter ist, steht damit nicht auf der Seite des Dritten. Der Erwerber muss also von außen hinzutreten.

Wiebke Thordsen war seit dem Abschluss des Mietvertrags Vermieterin. Sie war deshalb keine Dritte. § 566 I BGB greift nicht unmittelbar ein.

b) Entsprechende Anwendung des § 566 I BGB

In Betracht kommt eine analoge Anwendung. Sie setzt eine planwidrige Regelungslücke und eine vergleichbare Interessenlage voraus.

Den Fall, dass einer von mehreren Vermietern den Anteil eines anderen erwirbt, hat der Gesetzgeber nicht bedacht; eine Regelungslücke besteht, und Anhaltspunkte für ein beredtes Schweigen fehlen. Sie ist planwidrig.

Die Interessenlage ist vergleichbar, wenn der Zweck des § 566 I BGB den Fall trägt. Die Vorschrift will verhindern, dass die Person des Vermieters und die des Eigentümers auseinanderfallen. Geschieht das nämlich, kann der bisherige Vermieter dem Mieter den Gebrauch nicht mehr verschaffen, sodass sein Anspruch aus § 535 I 1 BGB nach § 275 I BGB untergeht; zugleich sieht sich der Mieter dem Herausgabeverlangen des neuen Eigentümers aus § 985 BGB ausgesetzt, dem er nichts entgegenzusetzen hat. Kurz: Der Mieter soll seinen Besitz nicht deshalb verlieren, weil das Grundstück den Eigentümer wechselt.

Diese Gefahr besteht im Fall des Torge Wiechmann nicht. Wiebke Thordsen bleibt als ursprüngliche Vertragspartnerin unverändert an den Mietvertrag gebunden. Der Anspruch des Torge Wiechmann aus § 535 I 1 BGB richtet sich weiterhin gegen sie, und sie kann ihn als nunmehrige Alleineigentümerin auch erfüllen; § 275 I BGB steht nicht entgegen. Ein Herausgabeverlangen aus § 985 BGB scheitert an ihrem eigenen Mietvertrag, der Torge Wiechmann ein Recht zum Besitz nach § 986 I 1 BGB gibt. Der Mieter ist mit anderen Worten genau dort, wo § 566 I BGB ihn hinbringen will – er braucht die Norm nicht.

Eine vergleichbare Interessenlage besteht daher nicht. § 566 I BGB ist auch nicht entsprechend anzuwenden.

c) Zwischenergebnis

Gorch Thordsen ist trotz der Übertragung seines Miteigentumsanteils Vermieter geblieben. Am 7. Oktober 2024 waren beide Geschwister Vermieter des Torge Wiechmann. Die allein von Wiebke Thordsen erklärte Kündigung genügt dem Erfordernis einheitlicher Ausübung nicht und ist unwirksam.

Hinweis: Praktisch hätte sich das Problem mit zwei Zeilen vermeiden lassen – Gorch Thordsen hätte mitunterschreiben oder seine Schwester bevollmächtigen können. Dann allerdings wäre § 174 S. 1 BGB zu beachten gewesen: Ohne Vorlage der Vollmachtsurkunde hätte Torge Wiechmann die Kündigung unverzüglich zurückweisen können.

III. Ergebnis zu Frage 2

Das Mietverhältnis ist durch das Schreiben vom 7. Oktober 2024 nicht beendet worden. Ein Anspruch aus § 546 I BGB besteht nicht.

Andere Anspruchsgrundlagen führen nicht weiter. § 985 BGB scheidet aus, weil Torge Wiechmann mit dem fortbestehenden Mietvertrag ein Recht zum Besitz im Sinne des § 986 I 1 BGB hat; überdies gäbe diese Vorschrift nur die Herausgabe und nicht die Räumung. § 823 I BGB und § 1004 I BGB greifen mangels rechtswidrigen Eingriffs ebenfalls nicht ein.

Frage 3

C. Antwort der Rechtsanwältin Cornelia Baruth

Cornelia Baruth wird ihrem Mandanten sagen müssen, dass er zum 31. August 2025 ausziehen muss, wenn der Hafenkoppel eGbR für diesen Zeitpunkt ein Anspruch auf Räumung und Rückgabe der Dachwohnung zusteht. Ein solcher Anspruch könnte sich aus § 546 I BGB ergeben.

I. Anspruch der Hafenkoppel eGbR aus § 546 I BGB

Die Gesellschaft ist rechtsfähig und kann deshalb selbst Vermieterin und Anspruchsinhaberin sein; für die eingetragene Gesellschaft bürgerlichen Rechts ergibt sich das seit dem 1. Januar 2024 unmittelbar aus § 705 II Var. 1 BGB.

Hinweis: Vor dem Inkrafttreten des Gesetzes zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts beruhte die Rechtsfähigkeit der Außengesellschaft auf der Rechtsprechung des BGH, die sie in einer vielzitierten Entscheidung aus dem Jahr 2001 anerkannt hat. Heute genügt der Hinweis auf das Gesetz; die Eintragung im Gesellschaftsregister ist für den Erwerb eines Grundstücks nach § 47 II GBO ohnehin praktisch unumgänglich.

Nach dem Bearbeitervermerk bestand im Januar 2025 ein wirksames Wohnraummietverhältnis zwischen Torge Wiechmann sowie Wiebke und Gorch Thordsen. Es müsste durch das Schreiben vom 6. Mai 2025 beendet worden sein. Das setzt einen Kündigungsgrund voraus, dessen Prüfung vier Schritte verlangt: Wurde die Gesellschaft überhaupt Vermieterin? Kann sich eine Personengesellschaft auf Eigenbedarf berufen? Sind die Voraussetzungen des Eigenbedarfs hier gegeben? Und steht dem Kündigungsgrund eine Sperrfrist entgegen?

1. Vermieterstellung der Hafenkoppel eGbR

Nach § 573 II Nr. 2 BGB kann nur der Vermieter wegen Eigenbedarfs kündigen. Die Gesellschaft muss also am 6. Mai 2025 Vermieterin gewesen sein. Ursprünglich waren dies Wiebke und Gorch Thordsen. Die Gesellschaft könnte am 20. Februar 2025 nach § 566 I BGB in das Mietverhältnis eingetreten sein.

a) Unmittelbare Anwendung des § 566 I BGB

Die Gesellschaft war unzweifelhaft Dritte; sie stand dem Mietverhältnis bis dahin fern. § 566 I BGB verlangt jedoch außerdem, dass der Wohnraum „von dem Vermieter“ veräußert wird. Veräußerer und Vermieter müssen also dieselbe Person sein.

Veräußert hat allein Wiebke Thordsen, die seit dem 12. September 2024 Alleineigentümerin war. Vermieter waren nach dem oben Gesagten aber Wiebke und Gorch Thordsen gemeinsam. Veräußerin und Vermieterseite stimmen mithin nicht vollständig überein. Der Wortlaut ist insoweit eindeutig und lässt eine unmittelbare Anwendung nicht zu.

Hinweis: Hier zeigt sich, wie eng die drei Fragen verzahnt sind. Wer bei Frage 2 zu dem Ergebnis gelangt, Wiebke Thordsen sei nach § 566 I BGB oder analog in die Stellung ihres Bruders eingerückt, hat es an dieser Stelle einfacher: Dann veräußert die alleinige Vermieterin, und § 566 I BGB gilt unmittelbar. Beide Wege sind gangbar, solange sie widerspruchsfrei gegangen werden.

b) Entsprechende Anwendung des § 566 I BGB

Für eine Analogie fehlt es zunächst nicht an einer Lücke: Dass Veräußerer und Vermieter personell auseinanderfallen können, hat der Gesetzgeber nicht geregelt, obwohl der Fall bei Miteigentum und Erbengemeinschaften naheliegt. Die Lücke ist planwidrig.

Die Interessenlage ist ebenfalls vergleichbar, und zwar anders als bei Frage 2. Bliebe § 566 I BGB unangewendet, wären Wiebke und Gorch Thordsen weiterhin Vermieter, während das Eigentum bei der Gesellschaft läge. Der Anspruch des Torge Wiechmann aus § 535 I 1 BGB richtete sich dann gegen Personen, die ihm den Gebrauch nicht mehr verschaffen können; er ginge nach § 275 I BGB unter. Gleichzeitig könnte die Gesellschaft als Eigentümerin nach § 985 BGB Herausgabe verlangen, ohne dass Torge Wiechmann ihr ein Recht zum Besitz entgegenhalten könnte, denn sein Mietvertrag bindet die Gesellschaft nicht. Genau diesen Verlust der Wohnung will § 566 I BGB verhindern.

§ 566 I BGB ist daher entsprechend anzuwenden. Die Hafenkoppel eGbR ist am 20. Februar 2025 in das Mietverhältnis eingetreten und war am 6. Mai 2025 Vermieterin.

Hinweis: Umstritten ist, ob die Erwerberin an die Stelle beider Vermieter tritt oder nur an die der veräußernden Wiebke Thordsen. Im zweiten Fall wäre Gorch Thordsen weiterhin Mitvermieter, und die allein von der Gesellschaft erklärte Kündigung wäre schon deshalb unwirksam – dieselbe Überlegung wie bei Frage 2. Für den Kündigungsgrund macht der Streit dagegen keinen Unterschied, weil bei einer Vermietermehrheit der Eigenbedarf eines Einzelnen genügt. Da die Kündigung hier bereits am Kündigungsgrund scheitert, kann die Frage offenbleiben.

2. Eigenbedarf, § 573 II Nr. 2 Var. 2 BGB

a) Unmittelbare Anwendung

Ein berechtigtes Interesse liegt nach § 573 II Nr. 2 Var. 2 BGB vor, wenn der Vermieter die Räume für einen Familienangehörigen benötigt. Familienangehörige kann nur ein Mensch haben. Die Hafenkoppel eGbR ist eine Personengesellschaft und damit weder Verwandte noch Verschwägerte irgendeiner Person. Die Vorschrift ist auf sie unmittelbar nicht anwendbar.

b) Entsprechende Anwendung

Zu prüfen ist deshalb, ob § 573 II Nr. 2 Var. 2 BGB entsprechend gilt.

Eine planwidrige Regelungslücke liegt vor. Solange die Gesellschaft bürgerlichen Rechts nicht als rechtsfähig angesehen wurde, waren ihre Gesellschafter gemeinschaftlich Vermieter; auf deren Eigenbedarf konnte ohne Weiteres abgestellt werden. Mit der Anerkennung der Rechtsfähigkeit ist diese Selbstverständlichkeit entfallen, ohne dass der Gesetzgeber § 573 II Nr. 2 BGB angepasst hätte.

Die Interessenlage ist vergleichbar. Hinter einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts mit einer überschaubaren, seit Jahren unveränderten Zahl von Mitgliedern stehen dieselben Wohnbedürfnisse wie hinter einer Miteigentümer- oder einer Erbengemeinschaft, bei denen der Eigenbedarf eines Mitglieds anerkanntermaßen ausreicht. Die Rechtsform allein rechtfertigt keine unterschiedliche Behandlung. Bestätigt wird das durch § 577a Ia 1 Nr. 1 BGB: Dort behandelt der Gesetzgeber die Veräußerung an eine Personengesellschaft und die an eine Mehrheit von Erwerbern in einem Atemzug und geht damit selbst von der Gleichartigkeit beider Gestaltungen aus.

Der Hafenkoppel eGbR steht der Kündigungsgrund des § 573 II Nr. 2 Var. 2 BGB folglich entsprechend zu. Bei der Anwendung ist die Norm so zu lesen, dass an die Stelle des Vermieters die Gesellschafterin tritt.

Hinweis: Für eine Publikumsgesellschaft, deren Mitgliederbestand ständig wechselt und die allein der Kapitalanlage dient, lehnt die Rechtsprechung die Analogie ab, weil es an einer persönlichen Verbundenheit zwischen Gesellschaft und Gesellschaftern fehlt. Darauf kommt es hier nicht an, weil der Gesellschaft seit ihrer Gründung dieselben fünf Personen angehören.

Hinweis: Ob die Analogie nach dem Inkrafttreten des Personengesellschaftsrechts in seiner neuen Fassung fortgeführt werden kann, wird diskutiert. Wer sie ablehnt, muss das Ergebnis offen aussprechen: Eine Gesellschaft könnte dann nie wegen Eigenbedarfs kündigen, und die Wahl der Rechtsform würde über den Bestand des Mietverhältnisses entscheiden. Die Klausur lässt beide Wege zu, verlangt aber eine Entscheidung.

c) Voraussetzungen im konkreten Fall

Roswitha Ahlefeldt gehört der Gesellschaft an. Merle Ahlefeldt ist ihre Tochter und damit Familienangehörige im engsten Sinne, ohne dass es auf die Streitfrage ankäme, wie weit der Kreis der Angehörigen reicht. Dass sie die Wohnung benötigt, ergibt sich aus dem Beginn ihrer Lehre auf der Werft in Kappeln; ein vernünftiger, nachvollziehbarer Grund für die Erlangung der Wohnung liegt damit vor. Anhaltspunkte für einen vorgeschobenen Bedarf sind nicht ersichtlich.

Auch die formellen Anforderungen sind gewahrt. Das Schreiben vom 6. Mai 2025 nennt die Person, für die der Wohnraum benötigt wird, und den Grund; damit ist dem Begründungserfordernis des § 573 III 1 BGB genügt.

3. Sperrfrist nach § 577a Ia 1 Nr. 1 Var. 1, I BGB

Der Kündigungsgrund könnte gleichwohl gesperrt sein.

a) Tatbestand des § 577a Ia 1 Nr. 1 BGB

Nach § 577a Ia 1 Nr. 1 Var. 1 BGB gilt die Kündigungsbeschränkung des § 577a I BGB entsprechend, wenn vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter an eine Personengesellschaft veräußert worden ist. Die Wohnung war Torge Wiechmann am 1. April 2024 überlassen; veräußert wurde sie am 20. Februar 2025 an eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts. Der Tatbestand ist erfüllt.

Die Rückausnahme des § 577a Ia 2 BGB greift nicht ein. Sie verlangt, dass die Gesellschafter derselben Familie oder demselben Haushalt angehören. Die fünf Mitglieder der Hafenkoppel eGbR sind weder verwandt noch verschwägert noch verheiratet und führen getrennte Haushalte.

b) Rechtsgrund- oder Rechtsfolgenverweisung

Damit ist die entscheidende Frage aufgeworfen. § 577a I BGB setzt tatbestandlich voraus, dass an den vermieteten Räumen Wohnungseigentum begründet und dieses veräußert worden ist. Daran fehlt es hier: Die Gesellschaft hat kein Wohnungseigentum begründet und will das auch nicht. Verweist § 577a Ia 1 BGB auf den Tatbestand des § 577a I BGB mit – liegt also eine Rechtsgrundverweisung vor –, entfällt die Sperrfrist. Verweist die Vorschrift dagegen nur auf die Rechtsfolge, greift die Sperrfrist ein. Die Antwort ist durch Auslegung zu gewinnen.

Der Wortlaut spricht für eine Rechtsfolgenverweisung. § 577a Ia 1 BGB erklärt die „Kündigungsbeschränkung nach Absatz 1“ für entsprechend anwendbar. Als Kündigungsbeschränkung bezeichnet man die Sperre selbst, also die Rechtsfolge, nicht die Umstände, unter denen sie eintritt.

Die amtliche Überschrift „Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung“ deutet demgegenüber darauf, die Sperre an die Umwandlung zu knüpfen, und damit auf eine Rechtsgrundverweisung. Überschriften geben jedoch nur eine grobe Orientierung; sie fassen einen mitunter vielgliedrigen Normkomplex in wenigen Worten zusammen und treten deshalb hinter einen klaren Wortlaut zurück.

Die Systematik stützt den Wortlaut. § 577a IIa Var. 1 BGB regelt den Fall, dass Wohnungseigentum erst nach der Veräußerung begründet wird, und lässt die Frist bereits mit der Veräußerung im Sinne des Absatzes 1a beginnen. Diese Anordnung wäre sinnlos, wenn die Sperre ihrerseits die vorherige Begründung von Wohnungseigentum verlangte. Der Gesetzgeber setzt also gerade voraus, dass Absatz 1a auch ohne Umwandlung eingreifen kann.

Den Ausschlag gibt der Zweck. § 577a Ia BGB ist die Antwort auf ein Umgehungsmodell: Eine Gesellschaft erwirbt das vermietete Haus, kündigt wegen des Eigenbedarfs eines ihrer Gesellschafter und begründet Wohnungseigentum erst anschließend; die Sperrfrist des Absatzes 1 käme dann nie zum Zuge. Wollte man Absatz 1a als Rechtsgrundverweisung lesen, wäre die Vorschrift gegen genau diese Gestaltung machtlos. Hinzu kommt, dass die Veräußerung an eine Personengesellschaft die Gefahr einer Eigenbedarfskündigung unabhängig von jeder Umwandlung erhöht: Je mehr Gesellschafter, desto mehr denkbare Bedarfsträger. Genau davor soll der Mieter für eine Übergangszeit geschützt werden.

§ 577a Ia 1 BGB ist deshalb eine Rechtsfolgenverweisung. Dass die Hafenkoppel eGbR kein Wohnungseigentum begründet hat, ist unerheblich.

c) Lauf der Frist

Die Sperrfrist beträgt nach § 577a I BGB drei Jahre; sie kann durch Rechtsverordnung der Landesregierung nach § 577a II BGB auf bis zu zehn Jahre verlängert werden. Sie beginnt mit der Veräußerung, hier also am 20. Februar 2025. Am 6. Mai 2025 war sie ersichtlich nicht abgelaufen.

4. Zwischenergebnis

Der Hafenkoppel eGbR war es am 6. Mai 2025 verwehrt, sich auf den Eigenbedarf ihrer Gesellschafterin zu berufen. Ein Kündigungsgrund lag nicht vor; die Kündigung ist unwirksam, § 573 I 1 BGB. Das Mietverhältnis besteht fort, und ein Anspruch aus § 546 I BGB scheidet aus.

Hinweis: Nach dem Ablauf der Sperrfrist kann dieselbe Kündigung mit derselben Begründung erneut ausgesprochen werden. Wer den Fall in der Beratung zu Ende denkt, sollte das seinem Mandanten sagen – und ihn zugleich auf die Widerspruchsmöglichkeit nach §§ 574, 574a BGB hinweisen, falls die Kündigung im Jahr 2028 eine Härte bedeuten würde.

II. Ergebnis zu Frage 3

Cornelia Baruth wird Torge Wiechmann antworten, dass er die Dachwohnung zum 31. August 2025 nicht räumen muss. Die Kündigung der Hafenkoppel eGbR ist unwirksam, weil die Sperrfrist des § 577a I BGB über § 577a Ia 1 Nr. 1 Var. 1 BGB auch dann gilt, wenn kein Wohnungseigentum begründet worden ist.