Feuer über die Grenze: Grunderwerb trotz Insolvenzbeschlag und nachbarrechtlicher Ausgleich

Grundstücksrecht Trennungs- und Abstraktionsprinzip Verfügungsbeschränkung gutgläubiger Erwerb Anspruch aus § 906 II 2 BGB analog

Sachverhalt

Gerrit Wahlsdorf (W) ist im Grundbuch des Amtsgerichts Eberswalde als Eigentümer eines Grundstücks eingetragen, das mit einem zweigeschossigen Wohnhaus und einem eingeschossigen Werkstattanbau bebaut ist. Den Anbau hat W seit Jahren an Tobias Kranich (T) vermietet, der dort eine Fahrradwerkstatt betreibt.

Nachdem sich W mit einer Beteiligung an einem Windparkprojekt verspekuliert hatte, konnte er seine Verbindlichkeiten nicht mehr bedienen. Auf Antrag einer Gläubigerin eröffnete das Amtsgericht am 9.9.2022 über das Vermögen des W das Insolvenzverfahren; auf Ersuchen des Insolvenzgerichts wurde am 12.9.2022 der Insolvenzvermerk in das Grundbuch eingetragen. Gleichwohl bot W das Grundstück weiter zum Verkauf an. Am 4.10.2022 schlossen W und die Bauingenieurin Henrike Brammer (B) vor dem Notar den Kaufvertrag über das Grundstück; am 11.10.2022 erklärten sie, beide zugleich anwesend, vor demselben Notar die Auflassung. Von dem Insolvenzverfahren sagte W nichts, und B fragte auch nicht …

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Lösung (Gutachten)

Frage 1

A. Eigentum am Grundstück in Eberswalde

Zu klären ist, wem das mit Wohnhaus und Werkstattanbau bebaute Grundstück gegenwärtig gehört. Die Eigentumslage ist chronologisch zu entwickeln: Ausgangspunkt ist die ursprüngliche Rechtslage, an die sich die Prüfung der in Betracht kommenden Erwerbstatbestände anschließt.

I. Ursprüngliche Rechtslage

W war Eigentümer des Grundstücks und als solcher im Grundbuch eingetragen. Für ihn stritt zudem die Vermutung des § 891 I BGB, wonach zugunsten desjenigen, für den ein Recht im Grundbuch eingetragen ist, vermutet wird, dass ihm dieses Recht zusteht. Anhaltspunkte, die diese Vermutung erschüttern könnten, bestehen nicht. Ursprünglich stand das Eigentum am Grundstück somit W zu.

II. Erwerb der B von W nach §§ 873 I, 925 I BGB

B könnte das Eigentum am Grundstück am 21.11.2022 von W erworben haben. Nach § 873 I BGB sind zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück die Einigung des Berechtigten und des anderen Teils über den Eintritt …

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