Wer darf kündigen – und unter welchen Bedingungen?
Im Mietrecht gibt es einen klaren Unterschied: Der Mieter kann jederzeit ohne Begründung kündigen – der Vermieter dagegen braucht ein berechtigtes Interesse (§ 573 BGB). Diese Asymmetrie ist Kern des deutschen Mieterschutzes.
Für den Mieter heißt das: Die Kündigung muss schriftlich sein (eigenhändige Unterschrift, § 568 BGB), aber keinen Grund nennen. Für den Vermieter heißt es: Schriftform plus konkrete Begründung.
Die Kündigungsfristen
Mieter
Der Mieter hat eine gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten (§ 573c Abs. 1 BGB) – unabhängig davon, wie lange er schon in der Wohnung wohnt. Die Frist beginnt mit Zugang des Schreibens beim Vermieter. Wichtig: Das Schreiben muss bis zum dritten Werktag eines Monats ankommen, damit dieser Monat zählt.
Vermieter
Für den Vermieter ist die Frist gestaffelt nach der Mietdauer:
- Bis 5 Jahre Mietzeit: 3 Monate
- 5 bis 8 Jahre: 6 Monate
- Über 8 Jahre: 9 Monate
Diese Staffelung wurde gesetzlich verlängert – frühere Verträge mit kürzeren Fristen werden zugunsten des Mieters überlagert.
Kündigungsgründe des Vermieters
Das Gesetz nennt drei Hauptgründe (§ 573 Abs. 2 BGB):
- Schuldhafte Pflichtverletzung des Mieters (z. B. Lärm, unbezahlte Miete, unerlaubte Untervermietung)
- Eigenbedarf des Vermieters oder seiner Familie
- Wirtschaftliche Verwertung, wenn die Fortsetzung des Mietverhältnisses den Vermieter „erheblich benachteiligt"
In der Praxis ist Eigenbedarf der häufigste Grund. Dabei muss der Vermieter konkret darlegen, wer einziehen soll und warum. Ein bloßes „Eigenbedarf" ohne Personenangabe ist unwirksam.
Die fristlose Kündigung
Neben der ordentlichen gibt es die fristlose Kündigung aus wichtigem Grund (§ 543 BGB). Voraussetzung ist ein so schwerwiegender Pflichtverstoß, dass dem Vermieter (oder Mieter) die Fortsetzung des Vertrags unzumutbar wird.
Klassiker beim Mieter:
- Mietrückstand: zwei aufeinanderfolgende Monate ganz oder teilweise nicht gezahlt, oder Rückstand von mehr als einer Monatsmiete über mehrere Termine.
- Massive Lärmbelästigung trotz Abmahnung.
- Erhebliche Beschädigungen der Wohnung.
Beim Vermieter (für den Mieter): Gesundheitsgefährdung (Schimmel, der nicht beseitigt wird), dauerhafter Heizungsausfall, unzulässige Eingriffe in den Wohnraum.
Schutz vor Eigenbedarfskündigung
Der Eigenbedarf ist oft Streitthema. Schutz bieten:
- Sperrfrist nach Umwandlung in Eigentumswohnungen (§ 577a BGB): Bei Umwandlung darf der neue Eigentümer mindestens drei Jahre lang, in bestimmten Gemeinden bis zu zehn Jahre, nicht wegen Eigenbedarf kündigen.
- Sozialklausel (§ 574 BGB): Mieter kann widersprechen, wenn der Auszug eine unzumutbare Härte wäre – etwa bei hohem Alter, schwerer Krankheit, fehlender Ersatzwohnung, langjähriger Verwurzelung.
- Vorgetäuschter Eigenbedarf: Stellt sich nach Auszug heraus, dass der angegebene Grund vorgeschoben war, hat der Mieter Anspruch auf Schadensersatz – inklusive Umzugskosten und Mietdifferenz.
Was tun bei einer Kündigung?
Wenn die Kündigung im Briefkasten liegt:
- Datum des Zugangs notieren – die Frist zur Reaktion läuft.
- Form prüfen: Schriftlich? Mit Originalunterschrift? Inhaltlich begründet?
- Bei Eigenbedarf: Konkrete Person genannt? Plausibel?
- Widerspruch erwägen: Spätestens zwei Monate vor Beendigung muss er beim Vermieter sein (§ 574b BGB).
- Rechtsberatung suchen – Mieterverein oder Anwältin.
Kündigungen ohne Begründung oder ohne Originalunterschrift sind häufig unwirksam. Auch eine SMS oder E-Mail erfüllt die Schriftform nicht.
Räumungsklage und Räumungsfrist
Reagiert der Mieter nicht und bleibt nach Fristablauf in der Wohnung, muss der Vermieter eine Räumungsklage erheben. Das Verfahren dauert oft Monate. Wird der Vermieter verurteilt zu räumen, kann das Gericht eine Räumungsfrist gewähren (§ 721 ZPO) – meist 4 bis 6 Wochen, in Härtefällen länger.
Vor der Zwangsräumung greift in vielen Bundesländern noch die Schonfristzahlung (§ 569 Abs. 3 BGB): Zahlt der Mieter binnen zwei Monaten ab Klagezustellung den gesamten Rückstand, wird eine Kündigung wegen Zahlungsverzug unwirksam.
Zusammenfassung
- Schriftform mit Originalunterschrift ist Pflicht – keine E-Mail, keine SMS.
- Mieter: 3 Monate; Vermieter: 3 bis 9 Monate je nach Mietdauer.
- Vermieter braucht berechtigtes Interesse: Eigenbedarf, Vertragsverletzung, Verwertungsinteresse.
- Sperrfristen, Sozialklausel und Schonfristzahlung schützen Mieter.
- Bei vorgetäuschtem Eigenbedarf droht dem Vermieter Schadensersatz.
Wichtigster Rat: Nicht panisch unterschreiben, nicht ignorieren. Wer Fristen kennt und Form prüft, hat im Mietrecht oft die besseren Karten.
Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ist keine Rechtsberatung. Im Einzelfall fragen Sie bitte eine zugelassene Rechtsanwältin oder einen zugelassenen Rechtsanwalt.